|
|
|
Xung quanh vấn đề lệch pha cung cầu của phân khúc chung cư cao cấp, Zing.vn đã có cuộc trao đổi với một số chuyên gia bất động sản.
Lợi nhuận hấp dẫn, thời gian thu hồi vốn nhanh
- Tại sao các doanh nghiệp bất động sản lại "ưa thích" phân khúc chung cư cao cấp, bằng chứng là rất nhiều dự án liên tục ra mắt tại Hà Nội, TP.HCM trong khi nhu cầu thực tế được cho rằng không quá cao?
- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Có rất nhiều lý do để các doanh nghiệp bất động sản đổ xô đi làm chung cư cao cấp. Tuy nhiên, hai nguyên nhân chính là lợi nhuận và thương hiệu.
Phải thừa nhận, phân khúc chung cư cao cấp có biên độ lợi nhuận rất cao, hơn hẳn các phân khúc trung bình và giá rẻ.
Một căn hộ cao cấp có thể đánh bại hàng chục căn hộ giá rẻ về lợi nhuận. Tôi lấy ví dụ, một căn hộ giá rẻ doanh nghiệp chỉ lãi tối đa khoảng 10% trên tổng số tiền vài trăm triệu đồng. Trong khi đó, một căn hộ cao cấp có giá khoảng 3-5 tỷ đồng. Doanh nghiệp có thể lãi vài trăm triệu.
Một hạn chế của phân khúc giá rẻ đó là tính thanh khoản chậm. Người thu nhập thấp thường không có đủ tiền để mua căn hộ ngay. Một số doanh nghiệp bán trả góp căn hộ cho khách hàng. Vì vậy, thời gian thu hồi vốn có thể lên đến 10-20 năm.
Trong khi đó, các căn hộ cao cấp tuy số tiền lớn nhưng thời gian thanh toán rất nhanh. Chủ đầu tư có thể nhanh chóng thu hồi vốn để chuyển đầu tư sang dự án khác.
 |
| Các chuyên gia cảnh báo tồn kho bất động sản sẽ tăng nhanh nếu doanh nghiệp cứ tiếp tục làm nhà cao cấp. Ảnh: Tiến Tuấn. |
- Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành: Đầu tư vào chung cư cao cấp là nhắm đến phân khúc người giàu. Mà lấy tiền của người giàu dễ hơn rất nhiều của người nghèo, nên doanh nghiệp nào cũng muốn.
- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam:Theo tôi, còn lý do liên quan đến thương hiệu. Doanh nghiệp có thể khẳng định tên tuổi của mình với thị trường thông qua việc đầu tư xây dựng các dự án bất động sản cao cấp.
Dễ kiếm tiền nhưng có dễ làm?
- Vậy với lợi nhuận cao, thời gian thu hồi vốn nhanh, đầu tư bất động sản cao cấp đòi hỏi những gì? Các đầu tư "dễ kiếm tiền" nhưng có thực sự "dễ làm"?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi từng chứng kiến một số doanh nghiệp thâu tóm những khu đất đẹp gần trung tâm thành phố, sau đó xây chung cư lên và gọi đó là chung cư cao cấp.
Thực tế, chung cư cao cấp không dễ làm như nhiều người nghĩ. Hàng hóa giá trị cao thì khoản đầu tư cũng cao. Tôi lấy ví dụ đầu tư một dự án nhà cao cấp bằng mấy dự án nhà giá rẻ.
Bán cho người giàu cũng đòi hỏi đi kèm chất lượng "tiền nào của nấy", nếu không dự án khó lòng chiều được "thượng đế". Các doanh nghiệp cũng cần nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý sau bán, bởi nó đóng vai trò vô cùng quan trọng, giúp nâng cao chất lượng căn hộ.
- Ông Nguyễn Văn Đực: Ngoài vị trí đẹp, chất lượng "xịn", chung cư cao cấp phải gắn với chất lượng dịch vụ cụ thể. Tất cả những tiêu chí đã được Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn một cách hết sức rõ ràng.
Tôi cũng lưu ý là vì nhắm đến phân khúc người giàu mà nhiều doanh nghiệp quảng cáo dự án gắn mác cao cấp “vô tội vạ”. Chỉ cần tìm vị trí đẹp, xây dựng chung cư với một mức chất lượng vừa phải, là doanh nghiệp có thể chào bán với mác căn hộ cao cấp.
Trong thực tế, căn hộ cao cấp phải gắn liền với nhiều tiêu chí như vị trí, trang thiết bị, dịch vụ tiện ích đi kèm. Người mua nhà phải hết sức chú ý nếu không muốn mua phải chung cư cao cấp chất lượng trung bình.
- Ông Nguyễn Văn Đính: Đầu tư bất động sản cao cấp cần một lượng vốn lớn. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải "thâu tóm" được các vị trí đất đắc địa, xây dựng các công trình bề thế.
Việc huy động lượng vốn lớn để xây dựng có thể gặp những rủi ro nhất định, đặc biệt khi dự án không bán được. Doanh nghiệp cũng phải cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng một nhóm sản phẩm.
Nguy cơ khủng hoảng thừa, tồn kho hoàn toàn thấy rõ
 |
| Một số dự án bất động sản cao cấp ở Hà Nội. Đồ họa: Phượng Nguyễn. |
- Quá nhiều doanh nghiệp đã và đang tiếp tục đầu tư làm chung cư cao cấp. Nguy cơ khủng hoảng thừa sẽ như thế nào trước việc nhà cao cấp quá nhiều trong khi nhà giá rẻ hạn chế nguồn cung?
- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng các doanh nghiệp nên tái cơ cấu lại các sản phẩm của mình theo hướng đáp ứng nhu cầu của thị trường. Doanh nghiệp cần nghiên cứu để làm nhà ở phân khúc mà thị trường đang cần, như vậy hàng sẽ bán tốt hơn.
- Ông Nguyễn Văn Đực:Tôi thấy việc đầu tư lệch pha cung - cầu của bất động sản cao cấp có thể làm tình trạng dư thừa ngày càng nghiêm trọng. Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ, bình dân thì lại không có nhiều người đầu tư, xây dựng.
Nguồn lực ngày càng phân tán. Vô hình trung kiến việc đầu tư cho nhà ở của đại bộ phận người thu nhập thấp, trung bình bị chậm lại. Đã đến lúc cần có sự chuyển hướng, khắc phục sự lệch pha này.
- Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi thừa nhận việc lệch pha cung cầu của phân khúc chung cư cao cấp là có thực.
Hiện tại thị trường còn tồn đến vài nghìn căn hộ cao cấp chưa bán hết. Nếu doanh nghiệp cứ tiếp tục xây dựng thêm thì rất dễ dẫn khủng hoảng thừa, hàng tồn kho ngày càng nhiều. Các doanh nghiệp sẽ rất khó thu hồi lại vốn một cách nhanh chóng, bởi lượng cầu là có hạn.
Mặc khác khi càng nhiều doanh nghiệp đầu tư làm chung cư cao cấp, sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Doanh nghiệp phải cạnh tranh nhau về nhiều tiêu chí hơn như: vị trí, giá bán, tiện ích đi kèm...
Nếu doanh nghiệp nào không đủ sức cạnh tranh có thể phải hạ giá, bán tháo để thu hồi vốn. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư phân khúc cao cấp vừa mạo hiểm, vừa không hiệu quả.
- Xin cảm ơn các ông!
