Lãi vay ăn mòn vào vốn
Phát Đạt (PDR) luôn là một cái tên thu hút được sự quan tâm trên thị trường BĐS TP.HCM. Vào thời điểm đầu tháng 9/2013, khi PDR tung ra chiến dịch giảm giá bán 50% dự án EverRich 3, nhằm tạo nguồn thu để tiếp tục đầu tư cho các dự án khác, chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh 2014 - 2015. Tuy nhiên, theo BCTC năm 2013 vừa công bố, thì doanh thu của PDR chỉ đạt 39,62 tỷ đồng, giảm 62% so với năm 2012; lợi nhuận trước thuế đạt 3,87 tỉ đồng, giảm 40%. Dù được cơ cấu nợ vay từ ngắn hạn sang dài hạn, nhưng áp lực trả lãi vay và nợ gốc của PDR đang tăng cao. Năm 2013, tổng nợ vay của PDR gần 2.774 tỷ đồng, chiếm hơn 49% tổng nguồn vốn. Các khoản nợ vay tại NH hiện tại của PDR cũng có mức lãi suất khá cao 15%/năm.
Đáng chú ý, năm 2014 áp lực trả nợ gốc của PDR sẽ tăng cao hơn khi có thêm một số khoản vay lớn bước vào giai đoạn phải hoàn trả nợ gốc. Hiện lãi vay và lãi trái phiếu phải trả (được hạch toán trong khoản mục phải trả dài hạn) của PDR lên tới gần 713 tỷ đồng. Hy vọng giảm bớt gánh nặng trả nợ gốc cũng như lãi trái phiếu của PDR sẽ đến từ việc các trái phiếu chủ thực hiện quyền mua căn hộ. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, việc các công ty nắm giữ trái phiếu thực hiện quyền là điều khó có thể xảy ra. Do đó áp lực chi phí lãi vay vốn hóa vào dự án vẫn sẽ rất lớn.
 |
| Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn điêu đứng bởi hàng tồn kho quá lớn. |
Tương tự, câu chuyện về vay nợ đến hạn của một ông lớn khác - CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) - cũng là một vấn đề đáng lưu tâm. Khoản vay gần 1.500 tỷ đồng từ BIDV chi nhánh Quang Trung sẽ đáo hạn từ ngày 30/6/2014 đến 30/6/2015, thế nhưng chưa rõ kết quả của việc đàm phán kéo dài thời hạn trả nợ đến đâu. Trong khi đó, tại ngày lập BCTC, các khoản vay ngắn hạn của QCG trị giá trên 150 tỉ đồng đã quá hạn, trong đó, khoản vay Vietinbank chi nhánh Gia Lai đã đến hạn từ ngày 29/9/2013, nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn trong tình trạng... đang thương thảo về việc gia hạn hợp đồng.
“Chết” vì… hàng tồn kho
Năm 2013, đại gia QCG đã đang khiến cổ đông buồn rầu khi mà kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2013 của đại gia này thoát lỗ không phải vì bán hàng tốt, mà vì nhờ hoãn lại thuế TNDN. Cụ thể, cả năm 2013, QCG đạt 954,6 tỷ đồng doanh thu, lỗ trước thuế 17,2 tỷ đồng, và vẫn ghi nhận lãi cả năm 6,6 tỷ đồng do thuế TNDN hoãn lại và trừ lợi ích cổ đông thiểu số. So với kế hoạch 1.170 tỷ đồng doanh thu thuần và lợi nhuận trước thuế 50 tỷ đồng, thì QCG đã có một năm hoàn toàn thất bại. Thế nhưng, nỗi lo lớn nhất trong thời gian tới của QCG chính là câu chuyện hàng tồn kho lớn, nợ tới hạn. Theo BCTC hợp nhất quý IV/2013, trong tổng số hơn 3.955 tỷ đồng hàng tồn kho, QCG có tới trên 3.763 tỷ đồng BĐS dở dang. Trong số này, một điểm đáng chú ý là có rất nhiều dự án được đổ tiền đầu tư hàng trăm tỷ đồng, nhưng dự án hầu như giậm chân tại chỗ.
Đây cũng là vấn đề của PDR khi chương trình giảm giá sốc cũng không giúp gì được cho đại gia này, khi gánh nặng hàng tồn kho vẫn chưa vơi. Theo BCTC của PDR, hàng tồn kho của PDR vẫn tiếp tục gia tăng mạnh trong năm 2013. Tính đến cuối năm 2013, tổng giá trị hàng tồn kho của PDR là gần 5.156 tỷ đồng, tăng thêm 489 tỷ đồng, tương ứng tăng 10,4% so với đầu năm. Giá trị hàng tồn kho của PDR tập trung chủ yếu ở Dự án The Everich 2 với 3.360,4 tỷ đồng (tăng 414,5 tỷ đồng so với đầu năm 2013), Dự án The Everich 3 với 1.488,5 tỷ đồng (tăng 73,8 tỷ đồng), Dự án Nhà Bè 225,5 tỷ đồng và Dự án Long Thạnh Mỹ 80,8 tỷ đồng. Tổng giá trị hàng tồn kho của PDR tính đến cuối năm 2013 chiếm hơn 91,2% tổng tài sản và chiếm 96,3% tổng giá trị tài sản ngắn hạn. Điều đó cho thấy đại gia này đang gặp độ rủi ro thanh toán là rất cao, đặc biệt trong giai đoạn đóng băng kéo dài của thị trường BĐS.
Như vậy, có thể thấy bức tranh kinh doanh của các đại gia BĐS đang ngày càng xám màu. Thực tế cho thấy, “hàng tồn” phần lớn là sản phẩm dở dang, do đó muốn hoàn thiện buộc phải có nguồn tài chính. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đã cạn kiệt nguồn tiền, khách hàng cũ thấy dự án chậm tiến độ nên không tiếp tục đóng tiền, khách hàng mới cần mua nhà nhưng thấy dự án “trùm mền” cũng ngán ngại. Những dự án dở dang như cái vòng lẩn quẩn, tiếp tục thì khó khăn, mà tháo lui cũng không xong.
