Ngân sách TP.HCM có phải bồi thường việc chấm dứt hợp đồng giữa Tân Thuận và Quốc Cường Gia Lai (QCG) đối với khu đất Phước Kiển (huyện Nhà Bè, TP.HCM), phụ thuộc vào thiện chí của QCG, là phân tích của luật sự Nguyễn Văn Đức, Đoàn luật sư TP.HCM.
Bồi thường như thế nào nếu Quốc Cường Gia Lai không sai?
Để xác định việc hủy hợp đồng giữa QCG và Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (doanh nghiệp 100% vốn thuộc Thành ủy TP.HCM) có phải bồi thường hợp đồng, Nhà nước có phải xuất ngân sách ra để trả cho QCG ngoài số tiền ghi trong hợp đồng 419 tỷ đồng hay không, cần phải xét trên nhiều yếu tố.
Thứ nhất, cần phải xem xét thỏa thuận trong hợp đồng về điều khoản hủy bỏ hợp đồng, hoặc điều khoản làm cho hợp đồng bị vô hiệu.
Việc Công ty Tân Thuận bán khu đất 34 ha này cho QCG mà không báo cáo Ban Thường vụ thành ủy, là một trong những căn cứ để xem xét hợp đồng vô hiệu. Bởi lẽ, trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Ban Thường vụ thành ủy TP.HCM (chủ sở hữu). Công ty Tân Thuận chỉ là đơn vị đại diện chủ sở hữu, được giao quản lý, sử dụng đất.
Trường hợp khi ký hợp đồng, Công ty Tân Thuận thông báo cho QCG biết tình tiết này, nhưng QCG vẫn chấp nhận đặt bút ký, thì theo luật, hai bên cùng có lỗi, dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên thiệt hại mỗi bên chịu một nửa.
Nếu khi ký hợp đồng, Công ty Tân Thuận không báo cho QCG biết chi tiết nêu trên, thì lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty Tân Thuận. Lúc đó Công ty Tân Thuận phải bồi thường toàn bộ thiệt hại (số tiền chênh lệch giữa trị giá tài sản tại thời điểm giải quyết vụ việc trừ đi trị giá mua tại thời điểm ký kết).
 |
| Khu đất dự án Phước Kiển - Nhà Bè được bán cho Quốc Cường Gia Lai nhưng không báo cáo Thành ủy theo quy định. Ảnh: Lê Quân. |
Để bạn đọc dễ hình dung, xin lấy ví dụ: Tại thời điểm ký hợp đồng, hai bên xác định giá trị là 419 tỷ đồng. Nay hợp đồng bị xác định vô hiệu, khu đất này được định giá 2.000 tỷ đồng, thì Công ty Tân Thuận sẽ phải bồi thường như sau: Nếu cả hai cùng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc Công ty Tân Thuận phải hoàn trả cho QCG số tiền đã nhận 419 tỷ đồng, họ còn phải bồi thường một khoản tiền (2.000 tỷ - 419 tỷ)/2 =790,5 tỷ đồng.
Trường hợp Công ty Tân Thuận có lỗi hoàn toàn, thì phải hoàn trả cho QCG số tiền đã nhận 419 tỷ đồng; đồng thời còn bồi thường một khoản tiền (2.000 tỷ - 419 tỷ) = 1.581 tỷ đồng.
Vụ việc sẽ phức tạp hơn
Đối với trường hợp Công ty Tân Thuận thực hiện ý kiến chỉ đạo của Ban Thường vụ thành ủy về việc hủy bỏ hợp đồng với QCG, thì vụ việc phức tạp hơn.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, từ điều 423 đến 426, việc hủy bỏ chỉ có thể tiến hành khi có sự đồng thuận của QCG. Trong trường hợp này, việc giải quyết hậu quả được thực hiện theo điều 427 BLDS 2015.
Cụ thể:
“1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền, để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.”
Với quy định này, khi hai bên tiến hành thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, nếu trong hợp đồng có điều khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, thì ngoài việc phải hoàn trả số tiền 419 tỷ đồng đã nhận, Công ty Tân Thuận còn có nguy cơ bị phạt vi phạm, bị bồi thường thiệt hại.
Mặt khác, nếu QCG chứng minh được trong thời gian quản lý khu đất đã bỏ một khoản chi phí bảo quản, phát triển tài sản có giá trị hơn so với trước, thì Công ty Tân Thuận cũng có trách nhiệm thanh toán lại khoản tiền này.
Do vậy, cả hai trường hợp xác định hợp đồng vô hiệu, hoặc các bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, Công ty Tân Thuận đều phải trả hơn số tiền đã nhận 419 tỷ đồng của QCG.
Chỉ duy nhất một trường hợp Công ty Tân Thuận không phải trả hơn số tiền 419 tỷ đồng cho QCG khi và chỉ khi QCG tự nguyện hủy hợp đồng và không yêu cầu Công ty Tân Thuận bồi thường một khoản thiệt hại, hoặc phải chịu phạt hợp đồng.
Do vậy, trong vụ việc này, ngân sách TP.HCM có bị thất thoát hay không phụ thuộc vào thái độ cương hay nhu của QCG. Cuộc chơi giờ đây nằm trong tay QCG, sấp hay ngữa đều do họ quyết.
Khu đất thuộc dự án Phước Kiển rộng 32,4 ha, được Công ty Tân Thuận chuyển nhượng cho QCG với giá chỉ 1,29 triệu đồng/m2. Tính theo giá thị trường tại thời điểm đó, tổng giá trị chuyển nhượng chênh lệch khoảng 2.000 tỷ đồng.
Theo thông tin từ Văn phòng Thành ủy TP.HCM, từ cuối tháng 12/2017, khi có thông tin về vụ việc, Thường trực Thành ủy đã chỉ đạo dừng việc chuyển nhượng, yêu cầu phải đàm phán lại và báo cáo Thường trực Thành ủy.
Sau cuộc họp ngày 18/4, Thường vụ Thành ủy yêu cầu Công ty Tân Thuận đàm phán với QCG để hủy hợp đồng – không đồng ý bán chỉ định. Thường vụ Thành ủy cũng chỉ đạo xem xét, giải quyết việc thực hiện chuyển nhượng khu đất trên đúng theo quy định của pháp luật.
