Gói 30.000 tỷ đồng: Mắc kẹt ở hợp đồng 3 bên

Hợp đồng 3 bên giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua đang là nút thắt lớn cho quá trình giải ngân.

Sau khi hoàn thiện các loại giấy tờ chứng minh thu nhập, thực trạng nhà ở…, chị Phương Thị Thúy ở Hà Nội khấp khởi vui mừng vì được ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp nhận hồ sơ. Song, sau hơn một tháng chờ đợi, chị Thúy được biết, ngân hàng không thể ký hợp đồng cho chị vay tiền với lãi suất ưu đãi, vì không thỏa thuận được với chủ đầu tư để ký hợp đồng 3 bên.

“BIDV nói cứ nộp hồ sơ và chờ đợi, đợi bàn bạc ký kết hợp đồng 3 bên, đến khâu này thì bên họ không ký kết được. Vì họ không đàm phán được với chủ đầu tư là Viglacera, họ không đồng ý một số điều khoản trong hợp đồng. Bên BIDV nói hồ sơ của tôi đầy đủ, khó nhất là hợp đồng 3 bên. Thấy không có triển vọng nên tôi đành rút hồ sơ về”, chị Thúy chán nản.

Để được vay tiền, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân.

Theo quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tối thiểu trong 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội. Nếu phát sinh rủi ro, thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo này. Chính từ quy định này, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. Trong đó ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cam kết mua lại căn nhà, nếu khách hàng không trả được nợ.

Lý giải cho quy định này, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho biết, hợp đồng 3 bên là một yêu cầu để ngân hàng đảm bảo an toàn vốn vay, trong khi người vay không có tài sản gì để thế chấp ngoài căn nhà được mua trong tương lai. “Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp”, ông Mạnh nói.

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp đều cho rằng, chủ đầu tư chỉ có thể kí vào bản hợp đồng này nếu không gây hại gì về phía mình. Như các điều khoản của hợp đồng, người mua nhà tức người vay tiền có vấn đề gì, ngân hàng bắt chủ đầu tư trả khoản vay, khoản lãi và chi phí khác (nếu có), tức là phải gánh trách nhiệm cho người mua. Khi khách hàng không trả được nợ trong thời gian vay vốn, ngân hàng lại bắt chủ đầu tư phải mua lại căn nhà ở xã hội đó. Theo các chủ đầu tư thì đây là một sức ép lớn đối với họ.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc công ty cổ phần bất động sản EZ Việt Nam cho rằng: “Hợp đồng 3 bên là nút thắt, việc này cần hướng dẫn cụ thể hơn của NHNN áp dụng cụ thể đối với từng gói vay cho nhà ở xã hội. Khi triển khai gói tín dụng này, ngân hàng nên linh động, quyền lợi và trách nhiệm của ngân hàng cần đi đôi với nhau. Trong gói hỗ trợ này, hướng dẫn chi tiết về trách nhiệm và quyền lợi của ngân hàng chưa rõ ràng, do đó ngân hàng mới dồn trách nhiệm sang chủ đầu tư”.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam: bên cạnh nhiều loại thủ tục, mối quan hệ phức tạp, việc cả ngân hàng lẫn chủ đầu tư không ai muốn chịu trách nhiệm, mà bên nào cũng muốn giữ chắc lợi ích cho riêng mình đã khiến người thu nhập thấp như mắc kẹt với hợp đồng 3 bên.

“Bên chủ đầu tư chỉ muốn bán được nhà, không muốn trách nhiệm gì khác là đương nhiên. Người mua cũng chỉ muốn cho thủ tục đơn giản, người thu nhập thấp thì hoàn toàn phải dựa vào căn hộ làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, căn hộ lại không chuyển đổi được, nếu rủi ro xảy ra ngân hàng sẽ gặp khó khăn cho nên ngân hàng phải kêu gọi chủ đầu tư vì lợi ích của cả 3 bên”, Luật sư Trương Thanh Đức lý giải.

Theo đại diện NHNN, khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này. Như vậy, khi nào mối quan hệ giữa lợi ích và trách nhiệm giữa ngân hàng và chủ đầu tư chưa rõ ràng thì khi ấy, người thu nhập thấp vẫn thiệt thòi nhất vì mắc kẹt với bản hợp đồng không nơi nào muốn kí.

Một vướng mắc nữa đó là, khi khách hàng đã ký được hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Do đó, người đi vay luôn ở thế bị động, vì liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư, ngân hàng có cho vay hay không? Nếu ngân hàng không cho vay thì lúc ấy những người thu nhập thấp như họ lấy đâu ra tiền để trả cho chủ đầu tư?

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích: “Ngân hàng đòi hỏi người dân phải trình ra được hợp đồng đóng tiền theo tiến độ, đấy là 1 điều kiện bên cạnh nhiều điều kiện khác. Chắc chắn người dân băn khoăn, vì họ chỉ có một phần tiền, họ chưa dám nộp tiền ngay, họ chờ vay được ngân hàng thì mới nộp tiền. Nên gây ra tình huống là cái A chờ cái B. Trong khi cái B lại chờ A, rất luẩn quẩn. Đây là 1 nút thắt”.

Câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước này rõ ràng là một rào cản, vô hình chung đã gây khó dễ cho người mua nhà. Để được vay tiền từ chương trình ưu đãi của nhà nước, người thu nhập thấp phải chờ đợi may rủi hết bên ngân hàng đến bên chủ đầu tư mà có thể vẫn phải bó tay. Điều đáng lo là khi thủ tục bị mắc, khó hoàn thiện sẽ tạo điều kiện cho một số đối tượng lợi dụng hoặc tìm cách “lách luật” để trục lợi.

Theo VOV