Tại sao lại là hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất?
Rõ ràng, từ hợp đồng vay vốn chuyển thành hợp đồng mua bán nhà, đất là rất có thể bị mất nhà, đất, nếu không thực hiện đúng những cam kết “ngầm” của việc vay tiền. Quan hệ vay mượn ở những hợp đồng như vậy thường không được thể hiện trên bất cứ văn bản nào giữa hai bên vay và cho vay. Họ chỉ hiểu ngầm với nhau là đến ngày này phải trả tiền.
Lãi suất và tiền gốc bao nhiêu cũng không hề được công bố mà chỉ cộng tất cả lại bằng số tiền ghi trong hợp đồng bán nhà, đất. Và một điều đương nhiên nữa là số tiền vay hay tiền được ghi trong hợp đồng bán nhà, đất, kiểu như vậy thường thấp hơn rất nhiều lần giá trị ngôi nhà hoặc đất. Bởi vì trên thực tế, tài sản này được hiểu là tài sản thế chấp.
Nếu xét ở góc độ bên cho vay tiền, LS Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty TNHH Luật Basico, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết, theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật DN 2014, giao dịch vay và cho vay giữa các cá nhân và pháp nhân với nhau là hợp pháp và không cần phải đăng ký kinh doanh.
Tuy nhiên, theo hướng dẫn của liên Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, chỉ tổ chức tín dụng mới có quyền cho thế chấp nhà ở. Cùng với đó, rất nhiều quy định hạn chế việc cho vay được các cơ quan đặt ra. Do đó, bên cho vay thường lợi dụng những quy định như vậy để buộc bên vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
Khi vay tiền, tài sản có giá trị nhất bên đi vay có thể đưa ra làm bảo đảm thường thì cũng chỉ có nhà và đất. Việc bảo đảm thực hiện trách nhiệm dân sự nhất là các hợp đồng vay tiền thời gian qua của các cơ quan tư pháp cũng rất hạn chế. Từ chậm về thời gian đến khả năng thu hồi hay còn gọi là thi hành án dân sự đều rất bất cập.
Theo khảo sát của VCCI gần đây, để thu hồi được nợ, phần lớn số người được hỏi cho rằng, họ phải lựa chọn hình thức đòi nợ bằng “xã hội đen”. Mặc dù, chi phí của hình thức này có thể lên tới 40 – 50% giá trị khoản nợ, cùng với nó là rất nhiều rủi ro pháp lý khác.
Lỗi không chỉ tại cơ chế
Thượng tá Trần Thị Thúy – Tổng cục Cảnh sát phòng chống tội phạm (Bộ Công an) cho rằng, những hệ lụy từ “tín dụng đen” đang gây hại rất lớn cho xã hội. Cho nên, các bộ, ban, ngành và chính quyền địa phương cần tăng cường quản lý, siết chặt các hoạt động cho vay, huy động vốn tự phát. Công tác tuyên truyền phải được đẩy mạnh, giúp các tổ chức, DN và nhân dân nâng cao hiểu biết pháp luật, nhận biết và có ý thức cảnh giác cao trước những phương thức thủ đoạn của các đối tượng hoạt động “tín dụng đen”.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, pháp luật hiện hành đang có nhiều kẽ hở, kể cả “tín dụng đen” là gì cũng chưa được xác định. Nếu nói cho vay vượt quá lãi suất quy định của Ngân hàng nhà nước mà là tín dụng đen thì nhiều ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đang vi phạm. LS Nguyễn Thế Truyền – Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh cho biết, thực tế nhiều ngân hàng đang cho vay đối với một số khách hàng 1,3 – 1,5%/tháng.
Tức là lãi suất 15 – 18%/năm, tương đương 200 – 230% lãi suất cơ bản. Trong khi đó, quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành chỉ cho phép lãi suất không vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do NHNN quy định. Hiện lãi suất cơ bản của NHNN là 9%/năm, có nghĩa không được cho vay lãi suất quá 13,5%/năm.
Còn Điều 163 của Bộ luật Hình sự quy định, hành vi cho vay lãi nặng bị xem là phạm tội khi: lãi suất cho vay cao hơn mức lãi suất mà pháp luật quy định từ 10 lần trở lên và có tính chất chuyên bóc lột. Những nhiều LS nhận xét, để các cơ quan tư pháp xác định được thế nào là có tính chất bóc lột rất khó. Đây là một khái niệm định tính chứ không định lượng.
Muốn hạn chế được “tín dụng đen”, theo các chuyên gia, cần có một sự thay đổi mang tính tổng thể. Bắt đầu từ việc làm rõ về mặt pháp lý, thế nào là “tín dụng đen”? Những trường hợp nào thì xử lý hành chính, trường hợp nào thì xử lý hình sự? Đã được xác định là vi phạm pháp luật thì dù cá nhân, hay tổ chức đều bị xử lý như nhau.
