Giá nhà Sài Gòn tăng bất thường vì làn sóng đầu cơ nhiều rủi ro?

Tại nhà mẫu một dự án bất động sản siêu sang ven sông Sài Gòn, TP.HCM các môi giới được yêu cầu phải biết tiếng Trung Quốc. Trực tiếp điều hành một nhóm khoảng 10 môi giới cũng là một người gốc Hoa. Chủ đầu tư cũng bố trí 2 nhà thiết kế nội thất gốc Hoa để sẵn sàng tư vấn thêm cho những vị khách đến từ quốc gia láng giềng.

Làn sóng đầu tư từ Trung Quốc, Hàn Quốc

Đến thăm dự án chung cư hiếm hoi mở bán ở trung tâm quận 1 này, không khó để bắt gặp từng tốp khách Trung Quốc xem nhà mẫu, xem thuyết minh về vị trí, đặc biệt là nghe về tiềm năng sinh lời khi đầu tư bất động sản ở thành phố 10 triệu dân và đang phát triển nhanh nhất Việt Nam.

Nghiên cứu của CBRE cho biết chỉ 23% những người mua những căn hộ cao cấp ở TP.HCM là người Việt, chiếm con số lớn hơn cả là người Trung Quốc, sau đó mới đến Hàn Quốc, Hong Kong.

Lý giải nguyên nhân người nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc đang đổ tiền đầu tư bất động sản đắt đỏ tại TP.HCM, CBRE đánh giá đây là những khoản đầu tư hợp lý với nhà đầu tư, khi giá rẻ tương đối so với các thành phố láng giềng.

Trong khi đó, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhắc đến kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Thêm vào đó, thuế nhà ở tại nhiều quốc gia cao hơn Việt Nam cũng mang sức hấp dẫn cho bất động sản TP.HCM.

“Từ khi chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực vào năm 2015 đã thấy làn sóng đầu tư bất động sản vào TP.HCM. Với sự thiếu hụt rõ rệt trong dự án cao cấp tại các đô thị lớn, người mua có thể thấy được tiềm năng tăng vốn dài hạn rõ rệt. Trong khi đó, với khoản lợi nhuận cho thuê vượt quá 5% cũng hấp dẫn hơn so với địa điểm khác trong khu vực”, Savills nhận định.

"Trong khi giá nhà đất ở Trung Quốc cao ngất ngưởng thì những căn hộ cao cấp ở Việt Nam dường như là một khoản đầu tư hợp lý đối với các nhà đầu tư Trung Quốc", Shuli Ren, chuyên gia về thị trường châu Á của Bloomberg nhận xét. 

Bất động sản cao cấp tại trung tâm TP.HCM ngày càng được nhiều người nước ngoài săn đón. Ảnh: Lê Quân.

Mặt bằng giá mới

Quan sát thị trường khu vực, bà Suli Ren bình luận TP.HCM trở thành điểm nóng nhất của thị trường bất động sản châu Á, nơi chứng kiến "làn sóng đánh chiếm mới". Kéo theo đó, một mặt bằng giá mới đã hình thành.

“Không có vị trí nào đắc địa hơn”, “càng để lâu càng sinh lời cao”, “nếu cho thuê thì công suất luôn đạt trên 90%”… là những tư vấn hấp dẫn mà môi giới thường vẽ ra với khách hàng khi tham quan một dự án bất động sản tại Ba Son (quận 1, TP.HCM).

Là người có hàng chục năm gắn bó với thị trường bất động sản TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc địa ốc Đất Lành nhớ lại cách đây chỉ vài năm, giá căn hộ được chào bán khoảng 3.000-4.000 USD/m2 là “rất kinh khủng”. Tuy nhiên, những năm gần đây giá nhà tại trung tâm đã tăng lên mức 8.000-9.000 USD/m2 (tương đương 170-200 triệu đồng/m2).

Các thống kê đều cho thấy bất động sản TP.HCM vài năm gần đây đã được đẩy lên một mặt bằng giá mới.

Tại quận 1, một số dự án đang mở bán có mức giá cao hơn nhiều thu nhập bình quân của TP.HCM là khoảng 8.000 USD/người/năm (180 triệu đồng). Điển hình như dự án Grand Manhattan (của Novaland và Đất Việt) ở đường Cô Giang giá 6.000-7.000 USD/m2; dự án Vinhomes Golden River (Vingroup) giá 4.000-5.000 USD/m2; dự án Centennial Ba Son (của Alpha King) giá bán khoảng 8.000-9.000 USD/m2…

Ông Đực cho rằng không chỉ yếu tố về cầu, quỹ đất có hạn, vị trí thuận lợi, gần sông cũng là những nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao.

 Thống kê của CBRE cho biết trong năm 2018, giá các khu căn hộ cao cấp ở TP.HCM đã tăng 17% trong khi các nhóm khác không có nhiều biến động. 

Theo báo cáo thị trường nhà ở do kênh thông tin Batdongsan.com.vn công bố, giá nhà bình quân tại trung tâm TP.HCM năm 2018 đang giữ mức 292-297 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó vào năm 2002, giá nhà bình quân tại khu vực quận 1, TP.HCM đạt 13 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, trong vòng 17 năm qua, giá nhà bình quân tại các quận thuộc khu lõi trung tâm Sài Gòn đã tăng 22 lần.

Riêng căn hộ chung cư tại TP.HCM, giá chào bán bình quân đã tăng 53% so với năm 2014. 

Đổ tiền vào bất động sản TP.HCM, các nhà đầu tư ngoại kỳ vọng thu lời lớn. Một mặt bằng giá bất động sản cao cấp Sài Gòn không thua kém Singapore, Hong Kong..., những thành phố châu Á đắt đỏ nhất thế giới, là điều mà các nhà phân phối bất động sản như CBRE, Savills vẽ ra từ vài năm trở lại đây. Thế nhưng, bài Shuli Ren cảnh báo có thể nhà đầu tư ngoại đang rót vốn vì những lý do sai lầm. 

Nhưng dù sao, sự háo hức với bất động sản TP.HCM của người nước ngoài là tin không vui với người dân thành phố. 

Giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa

Lo ngại về tình hình người nước ngoài đổ nhiều tiền đầu tư bất động sản hạng sang tại TP.HCM, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu ví như một “vòng xoáy” khiến cho giá nhà tại thành phố không ngừng tăng.

Trong báo cáo Global Living Report của CBRE với khảo sát giá nhà tại 35 thành phố lớn trên thế giới, mức giá trung bình tại TP.HCM vẫn thấp tương đối nhưng với căn hộ hạng sang thì khác. 

Theo thống kê, giá nhà trung bình tại TP.HCM là 103.057 USD/căn (khoảng 2,37 tỷ đồng), đắt hơn Istanbul của Thổ Nhĩ Kỳ với giá trên 97.000 USD/căn, và thấp hơn nhiều thành phố trong khu vực như Bangkok, Kuala Lumpur, và đương nhiên không thể so với các thành phố đắt nhất thế giới như Singapore, Hong Kong. Mức giá trung bình tại Hong Kong là 1,2 triệu USD/căn (tương đương 27,6 tỷ đồng/căn), là thành phố đắt đỏ nhất thế giới cho việc sở hữu bất động sản. 

Tuy nhiên, giá các căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang thu hẹp khoảng cách với nhóm các nước này. TP.HCM đứng thứ 25/35 thành phố được khảo sát với giá bán 403.000 USD/căn hộ (tương đương 9,3 tỷ đồng/căn).

Ngay cả với giá trung bình khoảng 2,37 tỷ đồng/căn hộ, đó đã là mức trên trời với nhiều người Việt. Với mức thu nhập bình quân đầu người gấp 3 lần mức trung bình chung của cả nước, đạt khoảng 8.000 USD/năm, cư dân thành phố vẫn sẽ phải dành toàn bộ 13 năm thu nhập để sở hữu được căn hộ mức giá trung bình.

Còn với căn hộ cao cấp có mức giá bán đến 8.000-9.000 USD/m2 ở quận 1, để sở hữu một căn hộ 70 m2, trung bình người dân TP.HCM phải tích cóp trong 70 năm mà không được tiêu pha gì khác.

Ông Châu nói rằng giá nhà lên tới hàng triệu USD/căn, cao hơn rất nhiều lần thu nhập của người dân, khiến sự chênh lệch giàu nghèo ngày càng gia tăng.

“Một phần vì người nước ngoài đổ tiền đầu tư, giá căn hộ Sài Gòn ngày càng tăng cao và đắt đỏ. Giá nhà càng lên cao so với thu nhập, và chính người Sài Gòn mua nhà ở thành phố của mình cũng khó khăn. Làn sóng này không chỉ xảy ra ở quận 1 mà nhiều quận khác có yếu tố người nước ngoài”, ông Châu nói.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng người Trung Quốc không chỉ đầu tư bất động sản hạng sang, mà còn gom nhiều bất động sản công nghiệp để xây dựng nhà xưởng, gom bất động sản ở các thành phố du lịch. Với nguồn tài chính dồi dào, những làn sóng đầu tư này khiến giá đất tại địa phương tăng cao vượt quá khả năng của người dân địa phương. Mặt bằng giá nhà tại địa phương liên tục tăng lên.

Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất một cơ chế đánh thuế tài sản với người giàu, người mua nhà cao cấp để tạo sự công bằng hơn. Ông cũng yêu cầu giám sát mức giá giao dịch sát với thị trường, thay vì căn cứ mức doanh nghiệp khai báo. Ngoài ra cần kiểm soát tỷ lệ người nước ngoài mua nhà theo đúng quy định của pháp luật.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu thừa nhận rất khó để cản lại làn sóng đầu tư bất động sản của người nước ngoài khi TP.HCM đang là thị trường sơ khai. Khi đó người Sài Gòn phải chấp nhận mua nhà ở thành phố của mình ngày càng khó khăn hơn.

Bloomberg cảnh báo rủi ro khi đổ tiền mua căn hộ cao cấp tại TP.HCM Năm 2018, người Trung Quốc mua căn hộ cao cấp ở TP.HCM nhiều hơn người Việt do tương đồng với bất động sản Thượng Hải 10 năm trước. Nhưng có vài lý do khiến họ nên cân nhắc lại. 20:41 10/4/2019