Thời gian gần đây có một số ngân hàng tạm thời ngưng giải ngân, ngưng nhận thế chấp mới với các trường hợp vay vốn thế chấp tài sản bằng nhà ở hình thành trong tương lai.
Lý giải về việc này, các chuyên gia cho rằng, do một vài quy định của Luật Nhà ở 2014 chưa rõ ràng nên các ngân hàng buộc phải tạm dừng việc cho vay mua nhà ở.
Trước thông tin này, nhiều người có dự định mua nhà hoặc đang mua nhà bằng phương thức thế chấp ngân hàng tỏ ra rất lo lắng.
“Tôi đặt cọc mua nhà dự án hình thành trong tương lai, chủ đầu tư hứa như đinh đóng cột ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị nhà. Giờ đọc tin này tôi choáng quá, biết bấu víu vào đâu bây giờ!” - một bạn đọc hoang mang.
|
|
|
Nhiều ngân hàng tạm dừng cho vay mua nhà ở thế chấp tài sản bằng nhà ở hình thành trong tương lai
|
Ngân hàng tự tránh rủi ro
Theo luật sư (LS) Trương Thanh Đức - Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng, nhiều quy định về luật nhà ở hiện nay hàm chứa nhiều rủi ro cho các ngân hàng, cho nên việc tạm dừng cho vay mua nhà ở là một phản ứng hợp tình hợp lý.
Phân tích cụ thể hơn, LS Trương Thanh Đức cho biết, theo khoản 2 điều 148 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, việc thế chấp dự án nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này. Các trường hợp thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý.
Như vậy có thể hiểu là không được mua nhà thế chấp bằng quyền tài sản liên quan đến hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014, chỉ được thế chấp nhà hiện hữu và nhà ở hình thành trong tương lai còn quyền tài sản hình thành trong tương lai thì không được.
Hiện tại, chỉ có Bộ Tư pháp ban hành công văn chấp nhận thế chấp quyền tài sản hình thành trong tương lai, nhưng rủi ro đối với các ngân hàng vẫn là quá lớn.
“Do vậy, các ngân hàng dù không muốn mất khách nhưng vẫn buộc phải tạm dừng việc cho vay thế chấp nhà ở. Ngay cả những ngân hàng chưa quyết định tạm dừng cũng đang “run” sợ gặp phải vấn đề pháp lý”, LS Trương Thanh Đức nhận định.
Người nghèo lại chịu thiệt
Đó là ý kiến của LS Trương Thanh Đức. LS Đức cho rằng, việc tạm dừng cho vay mua bất động sản bằng thế chấp quyền nhà ở trong tương lai là chặn đứng việc tiếp cận nhà ở của người nghèo.
Người có tài sản không bị ảnh hưởng nhiều vì họ không cần vay ngân hàng, hoặc nếu cần thì vẫn có thể vay bằng các gói khác.
“Người dân chỉ còn cách chấp nhận. Khổ nhất là những người đã ký hợp đồng mua nhà, thậm chí đang giải ngân rồi, bây giờ lại bị dừng lại thì họ phải chịu cảnh “sống dở chết dở”. Nhà không được mua, tiền thì phải trả lãi, thậm chí còn phải hủy hợp đồng và bồi thường cho chủ đầu tư. Cho nên thành ra bây giờ chủ yếu người giàu mới được vay ngân hàng chứ người nghèo thì không được vay”, LS Trương Thanh Đức nói.
Cũng theo LS Trương Thanh Đức, một số ngân hàng đã tạm dừng việc cho vay. Như vậy trong tương lai họ sẽ chặt chẽ hơn chứ không có chuyện nới lỏng trừ trường hợp ban hành hướng dẫn rõ ràng hơn.
Còn các ngân hàng chưa tạm dừng thì rất có khả năng sắp tới họ sẽ quyết định theo vì rủi ro cao, lại có sẵn những ngân hàng “đi trước”.
"Vấn đề trước mắt là xem lại luật, ít nhất cũng phải điều chỉnh các nghị định, thông tư hướng dẫn cho phù hợp để không gây khó khăn cho hoạt động cho vay của các ngân hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mua nhà".
LS Trương Thanh Đức
Theo LS Nguyễn Văn Hậu, trong thị trường bất động sản đang cạnh tranh gay gắt như hiện nay, người mua nhà, đặc biệt là mua dự án nhà ở trong tương lai phải hết sức tỉnh táo và tìm hiểu kỹ về dự án mình quyết định mua. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần tạo điều kiện để người dân và chủ dự án được thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định pháp luật.
“Nếu như trước đây rủi ro thuộc về người mua nhà ở do không ít các dự án bị đình trệ và thiếu vốn, chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao thì hiện nay, với quy định nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư phải được bảo lãnh bởi ngân hàng theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để bảo vệ quyền lợi tài chính cho người mua.
Và đặc biệt trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay thì quy định này là công cụ góp phần sàng lọc chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện dự án và hạn chế việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết của mình với khách hàng”, LS Nguyễn Văn Hậu nói.
Tuy nhiên, nếu như các ngân hàng vẫn tiếp tục tạm dừng cho vay như vậy thì không biết quyền lợi của người mua nhà ở sẽ được đảm bảo như thế nào?
Không cho vay thì nên lý giải rõ ràng và minh bạch.
LS Nguyễn Văn Hậu cho rằng một số ngân hàng hiện nay cần có câu trả lời rõ ràng và minh bạch về việc tạm dừng cho vay nhà ở dự án.
Theo thông tư số 07/2015/TT- NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong tương lai, các ngân hàng phải xem xét và cấp bảo lãnh đối với chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện. Ngân hàng nào muốn tạm dừng việc bảo lãnh thì cũng phải theo luật định.
