Đây là thời điểm các dòng sản phẩm được phát triển theo tư duy chọn lọc, gắn với quy hoạch dài hạn, dần lộ diện.
Khi bản đồ khu đông được vẽ lại bằng hạ tầng
Sự chuyển động của thị trường khu đông TP.HCM hiện nay không đến từ một dự án đơn lẻ hay cú hích ngắn hạn, mà từ quá trình hoàn thiện đồng thời nhiều trục hạ tầng chủ lực. Mỗi tuyến giữ một vai trò riêng nhưng cùng hội tụ trong một cấu trúc phát triển thống nhất.
 |
| “Tứ giác huyết mạch” vành đai 3, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh là khu vực giàu tiềm năng phát triển đô thị và bất động sản. |
Vành đai 3 TP.HCM là trục nền của cấu trúc này. Với vai trò liên vùng, tuyến đường không chỉ giải quyết bài toán giao thông xuyên tâm mà còn tái định hình không gian phát triển của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía nam. Khi vành đai 3 khép kín, các khu vực lân cận không còn là “ngoại vi” mà trở thành mắt xích trung chuyển giữa TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ), tạo dư địa phát triển dài hạn cho các khu đô thị mới, đặc biệt là sản phẩm thấp tầng cần sự ổn định về kết nối.
Song song đó, Liên Phường đóng vai trò trục dọc nội đô mang tính điều tiết. Việc thông xe hai chiều giúp phân bổ hiệu quả lưu lượng giữa các hướng Mai Chí Thọ - Võ Nguyên Giáp - Đỗ Xuân Hợp, giảm áp lực cho các trục đã quá tải, đồng thời nâng chất lượng trải nghiệm đô thị nhờ không gian đường rộng và nhịp di chuyển ổn định. Khi Liên Phường thông toàn tuyến, thời gian di chuyển từ khu vực vành đai 3 TP.HCM qua vành đai 2 TP.HCM hướng về trung tâm được rút ngắn đáng kể, chỉ hơn 10 phút đến Thảo Điền và hơn 20 phút vào trung tâm thành phố. Khi độ trễ không gian giữa hai vành đai được thu hẹp, mặt bằng giá bất động sản quanh vành đai 3 có cơ sở để tiệm cận mức giá của khu vực vành đai 2.
Trong khi đó, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh đảm nhiệm vai trò kết nối chiều sâu. Lã Xuân Oai đang được mở rộng đoạn từ Lê Văn Việt đến Võ Chí Công, còn Nguyễn Duy Trinh được lên kế hoạch mở rộng giai đoạn 2026 - 2030, bổ trợ năng lực kết nối khi đô thị hóa gia tăng.
“Tứ giác huyết mạch” và cách nhận diện vùng giá trị mới
Trong quy hoạch đô thị hiện đại, hạ tầng giao thông không chỉ đáp ứng nhu cầu đi lại, mà còn định hình cấu trúc phát triển và phân bổ giá trị bất động sản. Những khu vực được bao bọc bởi nhiều trục giao thông lớn thường không phát triển dàn trải, mà hình thành các cực đô thị có khả năng tự vận hành, là nơi không gian ở, thương mại và dịch vụ được tổ chức trong một tổng thể tương đối khép kín.
Với cấu trúc được giới chuyên môn gọi là “tứ giác huyết mạch”, khu vực nằm giữa vành đai 3 TP.HCM, Liên Phường, Lã Xuân Oai và Nguyễn Duy Trinh có khả năng tiếp cận đa hướng và ổn định lâu dài. Đây là điều kiện quan trọng để phát triển các khu đô thị quy mô lớn, nơi hạ tầng đủ năng lực “gánh” mật độ cư trú cao mà không tạo áp lực cục bộ lên từng tuyến đường.
 |
| Với bất động sản, “tứ giác huyết mạch” tạo ra một mặt bằng phát triển khác biệt so với các khu vực bám đơn trục. |
Giá trị không tăng theo sóng ngắn hạn mà tích lũy theo tiến độ hoàn thiện hạ tầng và mức độ đồng bộ của quy hoạch. Khi các tuyến giao thông lớn cùng vận hành, bất động sản còn hưởng lợi từ tính khan hiếm của quỹ đất đủ lớn để phát triển bài bản.
Bộ sưu tập dinh thự trong phố số lượng giới hạn
Trong bối cảnh hạ tầng khu đông TP.HCM dần hoàn thiện, thị trường bắt đầu xuất hiện thông tin về một bộ sưu tập dinh thự trong phố có số lượng giới hạn tại khu vực “tứ giác huyết mạch” này. Dòng sản phẩm nằm trong khu đô thị quy mô lớn, quy hoạch bài bản, hướng đến nhóm chủ nhân coi dinh thự là tài sản sưu tầm và tích sản dài hạn.
Giá trị của các dinh thự không chỉ đến từ vị trí trong cấu trúc đô thị mới, mà nổi bật ở tương quan giá so với các khu vực đã phát triển. Thực tế, biệt thự cận vành đai 2 TP.HCM đã thiết lập mặt bằng 250-350 triệu đồng/m2, nhiều nơi tiệm cận 350-400 triệu đồng/m2, phản ánh đầy đủ giá trị của đô thị hoàn thiện. Trong khi đó, biệt thự cận vành đai 3 TP.HCM vẫn có mức giá thấp hơn đáng kể, dù chỉ cách vài km, tạo nên lợi thế đắc địa: Vị trí tốt, sản phẩm khan hiếm nhưng giá còn ở pha sớm của chu kỳ.
 |
| Dọc trục vành đai 3 sắp xuất hiện dinh thự với ngưỡng đầu vào đang ở đầu chu kỳ tăng giá. |
Diễn biến từ đầu 2024 cho thấy dòng tiền đã đi trước: Nhà phố và đất liền kề tăng 20-23%, biệt thự song lập tăng 40-63%, biệt thự đơn lập tăng gần 70%. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chờ giá tiệm cận vùng cao, mà đón đầu giai đoạn tăng trưởng kế tiếp khi hạ tầng vận hành đồng bộ.
