Theo Bloomberg, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ tại Mỹ được thúc đẩy bởi hàng nghìn tỷ USD kích thích tài chính và tiền tệ bơm vào túi của người tiêu dùng. Nhiều người sử dụng số tiền với các khoản vay thế chấp giá rẻ để mua những ngôi nhà rộng lớn ở vùng ngoại ô, thay thế các căn hộ chật chội, đắt đỏ tại thành phố.
Thế hệ Millennials (những người sinh từ năm 1981 đến 1996) đang ở độ tuổi 30, độ tuổi thích hợp để mua ngôi nhà đầu tiên. Thêm vào đó, hầu hết quỹ đầu tư bất động sản, công ty đầu tư lớn và quỹ hưu trí đang mua nhà và cho thuê lại. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, vào tháng 3, nguồn cung nhà trên thị trường thứ cấp đã chứng kiến mức trung bình 18 ngày thấp kỷ lục.
Nguồn cung nhà ở không thể theo kịp nhu cầu. Theo Freddie Mac, thị trường đang thiếu 3,8 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu, tăng 50% so với năm 2018.
 |
| Nhu cầu nhà ở tại Mỹ được thúc đẩy bởi các gói kích thích tài chính và tiền tệ trong bối cảnh đại dịch Covid-19. Ảnh: Reuters. |
Bong bóng khổng lồ?
Sau sự sụp đổ của bong bóng bất động sản hồi năm 2008, các công ty xây dựng trụ lại đã trở nên kỷ luật hơn. Thêm vào đó, hoạt động xây dựng cũng bị đình trệ do tình trạng thiếu vật liệu và giá vật liệu tăng vọt.
Nguồn cung nhà ở cũng sụt giảm khi ngày càng nhiều chủ nhà quyết định không bán nhà. Họ không biết có thể mua nhà mới ở đâu trong giai đoạn bấp bênh này. Ngoài ra, cơ hội tái thế chấp vay thêm vốn cũng khuyến khích chủ nhà ở lại căn nhà cũ thay vì chuyển đi.
Nhờ tái thế chấp vay thêm vốn, người vay có thể tái thế chấp khoản thế chấp của họ với số tiền cao hơn khoản thế chấp hiện tại. Theo Freddie Mac, trong quý I/2021, 49,6 tỷ USD vốn sở hữu nhà đã được quy ra tiền, tăng 80% so với một năm trước đó. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2017.
Một hạn chế khác đối với nguồn cung nhà ở là lệnh cấm tịch thu trong bối cảnh đại dịch.
 |
Giá nhà ở tăng dựng đứng kể từ năm 2020. |
Tất cả nguyên nhân kể trên tạo nên cơn sốt nhà ở. Nhiều người sẵn sàng thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt. Một số lao vào cuộc chiến đấu giá. Giá nhà bán lại tăng 16,2% trong quý I so với một năm trước đó. Riêng vào tháng 3, 39% nhà ở được bán với giá cao hơn giá niêm yết.
Điều đó gợi nhắc đến bong bóng thế chấp dưới chuẩn những năm 2000. Giá được đẩy lên cao rồi lao dốc 35%.
Theo Bloomberg, nhà ở là một tài sản có đòn bẩy tài chính cao. Do đó, sự gia tăng chi phí tài chính có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ngay cả khi chi phí tài chính không tăng, khả năng chi trả cũng là một vấn đề. Vào tháng 12, trước đợt tăng giá lớn, giá trung bình của các căn nhà và căn hộ dành cho một gia đình tại Mỹ khó chi trả hơn 55% so với mức trung bình từ trước đến nay, theo ATTOM Data Solutions.
Dấu hiệu hạ nhiệt
Trừ khi các hộ gia đình Mỹ nhận được thêm khoản tiền kích thích liên bang, nguồn tài trợ cho nhà ở sẽ không còn nữa. Số lượng lao động tại Mỹ đã giảm 7 triệu người so với mức trước đại dịch. Do đó, tăng trưởng thu nhập hộ gia đình ở tương lai sẽ không đủ để thay thế những biện pháp kích thích.
Khi đại dịch qua đi, nhiều người sẽ muốn trở lại các thành phố lớn. Điều đó làm giảm nhu cầu đối với nhà ở ngoại ô. Trong khi đó, giá tăng cao có thể thúc đẩy nguồn cung với kiểu xây dựng mới.
Hơn nữa, nghiên cứu của Pew Research Center chỉ ra năm 2020, 52% người Mỹ ở độ tuổi 18-29 đang sống với cha mẹ, hoặc một trong hai người. Tỷ lệ năm 2019 là 47%.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, mức độ sẵn sàng phát hành khoản vay thế chấp của các bên cho vay đang ở mức thấp nhất kể từ năm 2014.
Những người có điểm tín dụng thấp và không có khoản trả trước đáng kể đang gặp khó khăn hơn trong việc tìm nguồn vay.
Nhu cầu quá cao đối với nhà ở dành cho gia đình đã đạt đến mức độ cực đoan và bong bóng có thể đang trên đà vỡ vụn
- Nhà báo Gary Shilling của Bloomberg
Năm 2020, 70% khoản vay thế chấp mới được phát hành cho những khách hàng có điểm tín dụng ít nhất là 760, tăng từ 61% vào năm 2019, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang New York.
Một cuộc khảo sát của Conference Board cho thấy kế hoạch mua nhà trong vòng 6 tháng tới của khách hàng đã giảm từ 7,1% trong tháng 4 xuống 4,3% vào tháng 5, mức giảm lớn nhất kể từ khi bắt đầu khảo sát năm 1977.
Số lượt đăng ký xin vay thế chấp để mua mới cũng giảm 18% từ đầu năm đến nay, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp.
Lịch sử chứng minh rằng khi bong bóng bắt đầu xẹp, các vết rách thường to ra, để lộ những điểm yếu, cuối cùng dẫn đến sụp đổ.
"Nhu cầu quá cao đối với nhà ở dành cho gia đình đã đạt đến mức độ cực đoan và bong bóng có thể đang trên đà vỡ vụn", nhà báo Gary Shilling của Bloomberg nhận xét.
