Những năm gần đây, hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng liên tục chuyển nhượng, phân phối các BĐS có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều BĐS nhằm đầu cơ, trục lợi diễn ra thường xuyên. Thậm chí, không ít dự án mua gom đất rồi tự ý phân lô, bán nền mà không không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.
Trước tình hình vừa nêu, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đến trước ngày 27/4. Trong đó, đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm.
Tác dụng tích cực với thị trường BĐS
Trao đổi với PV về vấn đề này, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Cổ phần Truyền thông Luật Việt Nam) cho rằng hiện tại chúng ta đang có hai vấn đề liên quan là từ ngày 1/1/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Còn các tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã không phân biệt quy mô.
Đồng thời, với pháp luật hiện hành (khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014, được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP) thì các tiêu chí về “quy mô nhỏ” đang được quy định khá chung chung và mang tính định tính nhiều hơn định lượng, khó kiểm soát được những trường hợp “lách luật” để đầu cơ, lướt sóng.
Trong đó, khái niệm “quyền sở hữu hợp pháp của mình” rất dễ bị “lách luật”, đầu cơ bởi cái gọi là hợp pháp mà không khống chế số lượng thì quá rộng, quá dễ dàng để một căn nhà, công trình xây dựng hay thửa đất trở thành tài sản hợp pháp của một cá nhân với những quy định khá rõ ràng, không mấy khó khăn của pháp luật hiện hành.
(Về mặt nội dung, khái niệm hợp pháp chắc chúng ta không cần bàn luận nhiều vì pháp luật đã quy định rất chi tiết; Về mặt hình thức, một tài sản hợp pháp về mặt nội dung thì việc thực hiện các thủ tục để được công nhận hợp pháp về mặt hình thức thông qua các chứng thư pháp lý’’, giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng là không hề khó). Và khi đã là hợp pháp mà lại không khống chế về mặt số lượng, diện tích thì rất dễ xảy ra nạn đầu cơ, lướt sóng BĐS.
Nhìn chung, với quy định khống chế về mặt số lượng, diện tích như đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ có tác dụng tích cực với thị trường BĐS.
Thứ nhất: Quy định này sẽ góp phần làm minh bạch, rõ ràng hơn tiêu chí được coi là kinh doanh quy mô nhỏ của các cá nhân kinh doanh bất động sản. Từ đó giúp các cá nhân dễ dàng hơn trong các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của mình mà thật sự không có nhu cầu kinh doanh lớn, thường xuyên.
 |
| Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp. |
Thứ hai, quy định này ở chiều ngược lại cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, “lướt sóng” BĐS. Với những cá nhân có ý định “đầu cơ” một diện tích lớn bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê … hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ, công trình để chuyển nhượng, cho thuê sẽ phải suy nghĩ lại khi bị vướng bởi sự khống chế về diện tích hoặc/và số lượng liên quan đến BĐS như đề xuất của Bộ Xây dựng nêu trên.
Thứ ba, đề xuất này cũng góp một phần giúp hoạt động kinh doanh BĐS nói chung, hoạt động kinh doanh BĐS của cá nhân nói riêng được chuyên nghiệp hóa hơn bởi, một hoạt động kinh doanh được điều chỉnh, chịu sự quản lý của các quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hộ kinh doanh thì bao giờ cũng minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn hoạt động với tư cách cá nhân quy mô nhỏ, không thường xuyên.
“Tuy nhiên, theo tôi, để thật sự hạn chế được “vấn nạn đầu cơ, lướt sóng BĐS’’, cần những quy định mạnh tay’ hơn, với phạm vi rộng hơn. Chúng ta có thể học hỏi kinh nghiệm từ những quốc gia tiên phong trong vấn đề này như Singapore hay Mỹ”, Luật sư Hoàng Tuấn Vũ nói thêm.
Tránh tình trạng “cò” lướt sóng
Trong khi đó, chuyên gia BĐS, TS. Trần Xuân Lượng - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nói rằng ông ủng hộ việc chủ trương quản lý việc cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ nhưng việc khống chế số lượng căn sẽ không phù hợp.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, chúng ta cần phân định rõ được khái niệm kinh doanh đầu tư tạo lập khác với kinh doanh dịch vụ. Ở đây được hiểu là kinh doanh đầu tư tạo lập. "Mặt hàng BĐS là loại hàng hóa đặc biệt nên các nước trên thế giới hạn chế việc cá nhân đầu tư tạo lập.
Ở Việt Nam đang cho phép cá nhân đầu tư tạo lập. Tuy nhiên, để siết lại chúng ta không lượng hóa số lượng được bán, cho thuê bao nhiêu căn, bao nhiêu m2 bởi nó không đúng với chuẩn mực quốc tế", TS. Trần Xuân Lượng nói.
TS. Trần Xuân Lượng cho rằng chúng ta nên "trói" bằng giá trị giao dịch chứ không nên "trói" cứng bằng số lượng căn hộ. Bởi có những người bán 10 căn chung cư diện tích nhỏ nhưng giá trị không bằng một người bán căn biệt thự, villa giá trị cả triệu USD. Đồng thời, chúng ta có thể hạn chế bằng cách áp thuế đối với cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ cao hơn một chút so với doanh nghiệp.
 |
| Đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm có thể hạn chế tình trạng “cò” lướt sóng, giúp thị trường minh bạch và đỡ “loạn” hơn. |
Cũng theo TS. Trần Xuân Lượng để đánh vào giá trị BĐS thay vì lượng hóa như đề xuất thì chúng ta cần phát triển ngành định giá. Bởi BĐS đều được định giá sẽ xác định giá trị BĐS sát với thị trường và người nộp thuế phải nộp bao nhiêu, tránh thất thu ngân sách.
Chia sẻ với PV, môi giới N.T.K (39 tuổi, Hà Đông, Hà Nội) cho biết: Về cơ bản, đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm khá hay vì có thể tránh được tình trạng “cò” lướt sóng, giúp thị trường minh bạch và đỡ “loạn” hơn.
Đồng thời, anh K cho cần có thêm quy định về mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho việc chuyển nhượng dựa vào thời gian sở hữu nhà. Bởi lẽ hiện tại, mức thuế TNCN cho 1 lần giao dịch BĐS là 2%. Nhưng, nếu như sở hữu dưới 1 năm và chuyển nhượng thì sẽ đánh thuế cao hơn. Sau 3 - 5 năm thì mới được hưởng mức thuế 2%...
