Suốt 2 tháng qua, chị Phương Nhung (35 tuổi, quê Ninh Bình) liên tục nhờ môi giới tìm khách mua lại căn hộ tại phía tây Hà Nội. Chị mua căn hộ khi thị trường còn tăng nóng, kỳ vọng có thể sang tay trước thời điểm nhận nhà. Tuy nhiên, kế hoạch không diễn ra như dự tính.
Càng gần ngày nhận nhà, áp lực bán càng lớn
Chị đã thanh toán 95% giá trị căn hộ, trong đó hơn một nửa là tiền vay ngân hàng. Căn hộ có giá khoảng 4,4 tỷ đồng, cộng thêm 100 triệu đồng tiền chênh cho đại lý. Có thời điểm, một số căn tương tự trong cùng khu vực được chào bán quanh mức 5 tỷ đồng, khiến chị kỳ vọng có thể bán lại với mức chênh đáng kể.
Tuy nhiên, thị trường sau đó thay đổi. Hiện những căn tương tự được chào bán quanh 4,3-4,35 tỷ đồng, thấp hơn giá vốn của chị. Khi thời điểm bàn giao đến gần, chị bắt đầu tính đến phương án bán ra để giảm áp lực tài chính, dù phải chấp nhận khoản lỗ.
Chị đã nhiều lần điều chỉnh giá và nhờ môi giới tìm khách nhưng sau nhiều tuần vẫn chưa tìm được người mua thực sự.
Tương tự chị Nhung, đầu năm 2025, anh Đình Tuấn (40 tuổi, Nghĩa Đô, Hà Nội) mua lại một căn hộ giá hơn 3 tỷ đồng tại một khu đô thị phía đông Hà Nội từ một nhà đầu tư khác. Đến nay, anh đã thanh toán gần một nửa giá trị căn hộ. Dự án dự kiến bàn giao vào cuối năm nay.
Anh Tuấn đang dự kiến bán lại trước khi phải đóng thêm gần 1,5 tỷ đồng cho chủ đầu tư. Khoản vay cũng có thể chịu lãi suất thả nổi sau khi hết thời gian ưu đãi, khiến áp lực dòng tiền ngày càng lớn.
Anh cho biết nếu gặp khách thiện chí, anh sẵn sàng giảm giá để nhanh chóng bán được căn hộ. Theo anh, thị trường hiện đã khác xa giai đoạn giá lên cao, khi nhiều khách mua phải “giành giật” để có quyền chọn căn.
 |
| Chung cư Hà Nội "hạ nhiệt" sau gần 5 năm tăng "nóng". Ảnh: Đinh Hà. |
Hai trường hợp trên cho thấy áp lực mà một bộ phận nhà đầu tư chung cư đang đối mặt khi muốn bán lại để thu hồi vốn. Với những người mua căn hộ nhằm đầu tư và bán lại trước thời điểm nhận nhà, việc thị trường chậm lại có thể khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.
Trên các hội nhóm mua bán bất động sản, những tin đăng với nội dung như “cắt lỗ”, “bán gấp”, “cần tiền” hay “giảm sâu” xuất hiện khá phổ biến. Một số căn hộ được chủ nhà điều chỉnh giá hàng trăm triệu đồng so với mức kỳ vọng trước đó, thậm chí có trường hợp giảm hơn 1 tỷ đồng từ vùng giá cao.
Khảo sát của Tri Thức - Znews trên thị trường chuyển nhượng khu vực phía tây và phía đông Hà Nội, nơi nhiều dự án đang hoặc sắp bước vào giai đoạn bàn giao, cho thấy một số căn hộ được điều chỉnh khoảng 15-20% so với vùng giá cao để tăng khả năng tiếp cận người mua. Tại khu vực trung tâm, mức điều chỉnh thấp hơn, khoảng 5-10%, nhưng thanh khoản cũng chưa thực sự sôi động.
Nguồn hàng tăng, người mua có thêm lựa chọn
Diễn biến này xảy ra khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn sau thời kỳ giá căn hộ tăng nhanh. Người mua hiện có nhiều lựa chọn để so sánh, từ căn hộ đã bàn giao, đang hoàn thiện đến nguồn hàng mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường.
Đây là bất lợi đối với những nhà đầu tư muốn bán nhanh. Một căn hộ chưa nhận nhà phải cạnh tranh với những căn đã hoàn thiện, cho phép người mua xem thực tế, nhận nhà và đưa vào sử dụng hoặc cho thuê ngay. Nếu mức giá bán lại không đủ hấp dẫn, người mua có thể tiếp tục chờ đợi hoặc chuyển sang lựa chọn khác.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới tiếp tục tăng và tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoại thành, cận trung tâm. Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, cao nhất trong cùng giai đoạn kể từ năm 2020.
 |
| Nguồn cung căn hộ Hà Nội tiếp tục tăng nhanh. Ảnh: Thế Bằng. |
Phía tây và phía đông là những khu vực có nhiều dự án mới cũng như các dự án đang tiến tới giai đoạn bàn giao, tạo thêm nguồn hàng cho thị trường thứ cấp.
Khi nguồn cung tăng, người bán phải cạnh tranh trực tiếp với những căn hộ cùng dự án hoặc cùng phân khúc. Đây cũng là lý do việc giảm giá vài trăm triệu đồng chưa chắc đủ để tạo giao dịch, đặc biệt với những căn có giá trị lớn.
Áp lực càng rõ với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong thời gian chờ bán, khoản vay vẫn phát sinh chi phí lãi, trong khi người mua căn hộ hình thành trong tương lai còn phải chuẩn bị nguồn tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo và thời điểm nhận nhà.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ nay đến cuối năm, áp lực bán có thể rõ hơn tại những khu vực tập trung nhiều dự án căn hộ đang hoàn thiện.
Khi các dự án lần lượt bàn giao, những nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực sẽ phải lựa chọn giữa tiếp tục nắm giữ, cho thuê hoặc bán lại. Nếu lượng căn hộ đồng thời được đưa ra thị trường thứ cấp tăng lên, cạnh tranh về giá có thể gay gắt hơn.
Ông Đính cho rằng người mua hiện có xu hướng ưu tiên những căn có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và có thể nhận nhà hoặc khai thác ngay.
Theo ông, việc “thoát hàng” chung cư hiện nay khó hơn, đặc biệt với những dự án được mở bán trong giai đoạn thị trường nóng sốt. Với đơn giá 70-80 triệu đồng/m2, người mua phải bỏ ra khoản tiền lớn, trong khi lãi suất neo ở mức cao khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
