Tại các sàn giao dịch bất động sản, hàng loạt tờ rơi, biển quảng cáo với dày đặc thông tin về việc vay ưu đãi lãi suất đối với người mua nhà. Khách hàng đang được tung “lên mây” với hàng loạt gói hỗ trợ từ chủ đầu tư, ngân hàng... Thế nhưng nếu không tính toán kỹ, người mua coi chừng bị vỡ nợ.
 |
| Lãi suất mua nhà đang là một “ẩn số”, không cẩn trọng người vay có thể vỡ nợ khi lãi suất tăng đột biến như thời điểm 2010-2011. Trong ảnh: khách hàng chọn căn hộ tại một dự án chung cư ở TP.HCM. |
Ở nhiều buổi mở bán các dự án bất động sản, cảnh dễ thấy nhất là các nhân viên tín dụng ngân hàng tung quân, cứ một nhân viên bán nhà thì có đến hai nhân viên ngân hàng đeo bám chào mời vay mua nhà với “lãi suất hỗ trợ”.
Rẻ tạm thời
Chọn được căn hộ chung cư ưng ý với giá 1,4 tỷ đồng ở quận Tân Phú (TP.HCM), lại được chủ đầu tư khẳng định sẽ áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt và hỗ trợ vay ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ trong 15 năm, anh Lê Văn Lâm (ngụ ở quận Tân Phú), nhân viên công ty Viglacera, hào hứng tìm đến các ngân hàng đặt vấn đề vay vốn.
Tại các ngân hàng, anh Lâm được nhiều nhân viên chào mời hàng loạt gói vay ưu đãi mà mới nghe qua đầy hấp dẫn.
Chẳng hạn, gói vay lãi suất 0%/năm cố định trong một tháng đầu, 12%/năm trong 11 tháng tiếp theo và từ năm thứ hai trở đi bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng + 4%/năm.
Gói thứ hai 8%/năm cố định trong sáu tháng đầu, 12%/năm trong sáu tháng tiếp theo và từ năm thứ hai trở đi bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 5%.
Thêm một gói vay thứ ba nữa là lãi suất 9%/năm cố định trong một năm đầu, sau đó từ năm thứ hai trở đi bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng + 4%/năm...
Các gói vay này tối đa 15 năm và khách hàng có thể vay 100% nhu cầu vốn hoặc tối đa 70% giá trị căn hộ. Bước ra khỏi “vòng vây” của các nhân viên ngân hàng, anh Lâm tặc lưỡi quyết định không vay.
“Tôi và vợ có sẵn được gần 500 triệu, nếu mua phải vay thêm 900 triệu đồng. Nhưng tất cả gói vay của ngân hàng chỉ là 7-8% trong thời gian ngắn ban đầu hoặc sáu tháng, hoặc một năm sau đó là trên 10% và nguy hiểm hơn là thả nổi về sau. Nếu vay có ngày vỡ nợ thì mất nhà như chơi. Bởi thực tế thời gian qua cho thấy lãi suất theo lạm phát trồi sụt thất thường. Lo lắm!” - anh Lâm phân bua.
Sáng 19/9, tại sàn giao dịch bất động sản N. trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM có vài người khách. Mỗi khách được 1-2 nhân viên kinh doanh chăm sóc, tư vấn.
Một khách hàng tên Linh cho biết, các căn hộ chào bán tại đây không hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của anh. “Căn hộ khoảng 1 tỷ đồng đã hết. Tại đây chỉ tập trung chào bán căn hộ từ 2,1 tỷ đồng trở lên ở quận 6”, anh Linh cho biết.
Một nhân viên tư vấn tên Chương tại sàn này cho biết tới khi dự án này xây xong tầng hầm, khách hàng mới có thể làm thủ tục vay tiền mua nhà.
“Nếu xây xong tầng hầm, giá bán của chúng tôi sẽ khác. Chẳng hạn căn 2,1 tỷ sẽ phải nâng lên 2,5 tỷ đồng. Nếu khách hàng vay khoảng 1,5 tỷ, họ sẽ phải trả mỗi tháng tầm 27 triệu đồng, gồm khoảng 12 triệu tiền gốc và 15 triệu tiền lãi, theo lãi suất vay phổ biến hiện nay là tầm 12%/năm”.
Được vay trả góp mà lo
Nhiều cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM, đặc biệt là giới nhân viên văn phòng, đang tìm đến việc mua nhà trả góp như một phương án khả dĩ nhất để có thể có được căn nhà cho riêng mình. Thế nhưng cũng có không ít trường hợp vay rồi nhưng “lòng dạ” luôn thấp thỏm sợ lương không đủ trả nợ.
Không có điều kiện vay mượn người thân, chị Võ Hồ Thục Đoan, nhân viên văn phòng 32 tuổi ở Bình Tân, năm 2012 quyết định vay ngân hàng 620 triệu, cộng với tiền tiết kiệm 300 triệu đồng để mua căn hộ 64m2.
Theo chị Đoan, đây là phương án phù hợp nhất với những người có thu nhập khá nhưng lại không có đủ một lúc để thanh toán toàn bộ, do được trả góp trong 15 năm, lãi suất thả nổi theo thị trường. Từ tháng 12/2013, chị bắt đầu trả ngân hàng mỗi tháng khoảng 10-11 triệu đồng, trong đó trả bớt gốc là 4 triệu đồng.
Khi làm hợp đồng vay, chị mở một tài khoản ngay tại ngân hàng cấp vốn, và hằng tháng chị nạp vào đó khoản tiền theo quy định, đúng ngày ngân hàng sẽ tự động trích tài khoản để thu nợ. “Tháng nào cũng nơm nớp lo chuẩn bị một khoản tiền 'chết' như vậy, lo lắm. Cuộc sống ở Sài Gòn đâu phải lúc nào cũng răm rắp theo ý mình, đâm ra cũng có tháng tái mặt vì tới hẹn mà chưa đủ tiền. Vì vậy, chúng tôi rất sợ nếu lãi suất nhích lên”, chị Đoan cho biết và thừa nhận 15 năm tới sẽ là 15 năm căng thẳng từng tháng ngày vì gánh nặng nợ đó.
Chị Đoan là một trong số khá nhiều trường hợp chọn con đường trả góp để thực hiện giấc mơ an cư của mình ở TP.HCM, nhưng kèm với đó là những lo lắng lớn vì luôn canh cánh rằng mình đang mang nợ và không tự chủ được khoản nợ ấy, khi lãi suất có thể tăng bất cứ lúc nào.
Thời điểm vài năm trước khi lãi suất tăng ào ạt, đã có không ít trường hợp phải rao bán chính căn nhà đang thế chấp.
Với thu nhập của cả hai vợ chồng mức 25 triệu đồng/tháng, trừ hết chi phí mỗi tháng, gia đình anh Nguyễn Khoa, cán bộ một đơn vị hành chính sự nghiệp trên địa bàn TP.HCM, còn dư 10 triệu đồng để trả lãi và gốc ngân hàng cho khoản vay mua nhà lãi suất ban đầu 12%/năm.
Đến năm 2009-2010, khi lãi suất đột ngột tăng lên 17-18% đã đẩy khoản nợ ngân hàng mà hằng tháng gia đình anh Khoa phải trả lên tới xấp xỉ 20 triệu đồng.
“Lãi suất lên cao đến mức không cầm cự nổi nên vợ chồng tôi đành phải bán căn nhà để trả nợ. Tôi thấy giai đoạn này lãi suất đã giảm là một lợi thế, nhưng người vay cần tỉnh táo để chừa khoảng lùi cho mình”, anh Khoa nói.
Trên thực tế, ngay lúc này đã có không ít trường hợp do thấy quá sức chịu đựng trong việc trả lãi hằng tháng nên nhiều người phải rao bán căn nhà của mình. Các mẩu tin “kẹt tiền ngân hàng, bán gấp nhà giá rẻ trả nợ” thời gian qua đã xuất hiện khá nhiều trên các trang mua bán nhà đất ở TP.HCM và Hà Nội.
 |
Băn khoăn trước lời mời hấp dẫn
Tại TP.HCM, nhiều sàn bất động sản đang đẩy mạnh bán hàng cuối năm, lãi suất hạ nhiệt đang là yếu tố câu khách. Có sàn áp dụng lãi suất 10% cho tất cả dự án, trong đó có dự án áp dụng mức lãi suất này cho toàn bộ khoản vay, có dự án áp dụng lãi suất 10% cho đến thời điểm khách hàng nhận nhà, sau đó khách hàng tự trả lãi với ngân hàng.
Bà Võ Nhật Liễu, giám đốc kinh doanh sàn bất động sản Nam Việt (TP.HCM), cho biết phần lớn sản phẩm bất động sản có liên kết với ngân hàng đều chào mức lãi suất cho vay 7-8% trong năm đầu và những năm sau thả nổi.
Nhiều chủ đầu tư và sàn đang áp dụng chính sách “cọc vay”, tức cho khách hàng cọc 20-50 triệu đồng (tùy dự án), sau đó trong thời hạn 7-10 ngày khách hàng về làm thủ tục vay ngân hàng, nếu không vay được thì chủ đầu tư và sàn sẽ trả lại khoản tiền cọc này.
“Hiện nhiều người mua nhà đã ưng ý sản phẩm nhưng chần chừ hoặc không chốt mua vì sợ lãi suất ngân hàng biến động. Trong đó phần lớn là những khách hàng có trong tay khoảng 400-500 triệu mua sản phẩm khoảng 1 tỉ và cần vay khoảng 300 triệu đồng. Thu nhập của những hộ gia đình này khoảng 40 triệu đồng nhưng họ vẫn không dám vay vì lãi suất tăng trên 10% là họ sẽ lao đao ngay”, bà Liễu nói.
ĐÌNH DÂN
Cẩn trọng bẫy lãi suất
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, phân tích hiện nay đang có hai cách mà ngân hàng áp dụng cho người vay tiền mua nhà trả góp.
Một là trả cố định, chẳng hạn người vay sẽ trả đều đặn 10 triệu đồng/tháng trong suốt 180 tháng, không thay đổi. Hai là trả lãi theo dư nợ gốc giảm dần: lúc đầu người vay trả rất nhiều nhưng giảm dần tới cuối kỳ.
Ở Mỹ thì ngược lại, cố định theo cách 1, ngân hàng cũng phải chịu rủi ro lãi suất, người mua yên tâm lãi suất cố định. Cách 2 của Việt Nam rất rủi ro cho người vay. Sở dĩ ngân hàng Việt Nam dùng cách tính thứ hai vì lãi suất ở Việt Nam hay biến động, và khi biến động thì ngân hàng được an toàn, phần rủi ro chuyển sang người vay.
Xem hợp đồng vay tiền của anh Phạm Duy Quang (24 tuổi, ngụ Bến Tre) với một ngân hàng cổ phần có hội sở ở TP.HCM, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận xét thuộc dạng 2 này.
Với cách vay trên, nguy cơ vỡ bài toán tài chính cá nhân là khá lớn đối với người đi vay. Trong thời gian vay, nếu thu nhập của anh Quang suy giảm hoặc kinh doanh biến động, anh sẽ đối mặt với rủi ro bị ngân hàng xiết nhà.
Hiện lãi suất khoảng 8,5%/năm, nhưng mức này không có gì chắc chắn sẽ giữ nguyên trong những năm tới. Với lãi suất thả nổi, người vay kỳ vọng lãi suất sẽ thấp như hiện nay hoặc thấp hơn. Tuy nhiên, khả năng lãi suất tăng hay giảm trong 10 năm tới thì chẳng ai dự đoán được.
“Cũng cần phải nói ở các nước như Mỹ, khi vay người ta có thể mang hợp đồng tới cho luật sư của mình tham khảo trước. Ở Việt Nam, người dân có hợp đồng, đọc qua rồi ký luôn để mua cho được căn nhà đã. Người vay như anh Quang ít khi hỏi để được chính các ngân hàng tư vấn.
Nhiều khi ngân hàng không đủ khả năng dự báo để trả lời khách hàng và nhiều ngân hàng lại không muốn trả lời những điều đó, sợ khách hàng nhụt chí vay tiền. Nhưng đó là điều dở, vì ngân hàng có thể đưa khách hàng vào bẫy lãi suất, để rồi sau này cả hai đều có thể bị rủi ro và thiệt hại”, ông Hiếu phân tích.
 |
| Các ngân hàng chào mời vay mua nhà với lãi suất 8-10% trong sáu tháng đầu. |
Ông Đinh Thế Hiển (chuyên gia tài chính):
Người vay phải cân nhắc
Người vay mua nhà phải tính toán thật kỹ càng trước khi quyết định vay vốn từ ngân hàng. Vì trên thực tế, nhiều ngân hàng có công bố lãi suất cho vay mua căn hộ thuộc dự án A, dự án B với lãi suất 6-9 tháng đầu chỉ 0%/năm. Đây là hình thức khuyến mãi để thu hút khách vay.
Trong khi đó, lãi suất cho vay những năm tiếp theo sẽ theo thị trường. Nếu không cân nhắc thận trọng theo khả năng tài chính của mình và dự báo được lãi suất cho vay những năm tiếp theo, thì người vay gặp rất nhiều rủi ro.
Để có vốn, ngân hàng thương mại phải huy động qua người dân. Lãi suất huy động năm nay dao động khoảng 5-8%/năm tùy theo từng kỳ hạn. Do đó, lãi suất cho vay đối với tất cả lĩnh vực, nhất là các lĩnh vực có nhiều rủi ro như bất động sản, thì mức ưu đãi nhất cũng phải là 8%/năm.
Bên cạnh đó, người vay mua bất động sản cần phải nghiên cứu mục tiêu điều hành của Chính phủ trước khi quyết định vay vốn. Đây là những căn cứ quan trọng để người dân, doanh nghiệp dự báo được diễn biến lãi suất cả huy động và cho vay.
L.THANH ghi
Pháp, Mỹ: lãi suất cố định suốt thời hạn vay
Tại Pháp, người vay mua nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn mười năm khoảng 6,04%/năm, năm năm khoảng 4,79%/năm. Người vay có quyền trả trước 15% tổng khoản vay hoặc được tăng mức trả nợ định kỳ lên 15% so với quy định trong hợp đồng lúc vay (mỗi năm được phép chọn tăng mức trả 15% nếu muốn). Người vay được trễ thanh toán một lần nhưng không lỡ liên tiếp và được chọn trả nợ hằng tháng, nửa tháng hoặc hằng tuần.
Tại Mỹ, người vay mua nhà trả lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay. Lãi suất cho thời hạn 30 năm phổ biến ở các bang hiện nay khoảng 4,12%/năm, 15 năm khoảng 3,22%/năm.
Hồng Quý
