Năm 2018 là một năm đặc biệt với thị trường căn hộ của TP.HCM khi chứng kiến cán cân cung cầu nghiêng hẳn về phía cầu. Câu chuyện được dự báo nhiều nhất là thị trường 2019 sẽ tiếp tục thiếu hụt nguồn cung.
Thiếu cung do vấn đề pháp lý
Năm 2018, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM hạn chế. Theo thống kê trong 10 tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguồn cung đưa ra thị trường giảm 39,2% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân đến từ số ít các dự án kịp hoàn thiện các giấy tờ pháp lý trong giai đoạn các năm trước.
Câu chuyện thiếu hụt này được dự báo sẽ tiếp diễn trong 2019 và một vài năm sau đó. Lý do là do nút thắt quy định về nguồn gốc đất để phê duyệt dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, có đến trên 70% trong số 170 dự án nộp hồ sơ cấp phép sau thời điểm luật này có hiệu lực không đáp ứng được yêu cầu, trực tiếp dẫn tới việc thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở trên địa bàn thành phố.
Các chủ đầu tư cho rằng yếu tố tác động tiêu cực đến bất động sản còn nằm ở trình tự lập thủ tục pháp lý dự án. Doanh nghiệp phàn nàn gặp khó vì quá nhiều quy định chồng chéo, hồ sơ bị ứ đọng, khi có vướng mắc thì các kiến nghị không được giải quyết kịp thời.
Nỗi lo phát triển dự án trên nền đất công
Thêm vào đó, việc triển khai dự án liên quan đến nguồn gốc đất công đang thành nỗi lo cho người mua nhà. Những quyết định của cơ quan quản lý về các dự án có nguồn gốc đất công phải đấu giá lại, tính lại giá đất... sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường.
Hơn 90% dự án quận nội thành TP.HCM hiện nay liên quan đến đất công thông qua việc cổ phần hóa, bán vốn của doanh nghiệp Nhà nước.
 |
| Lo ngại bong bóng BDDS sẽ xuất hiện khi các dự án bị thanh tra quá nhiều. Ảnh: Lê Quân |
Hiện nay, TP đang rà soát lại các dự án BĐS sử dụng đất công trên địa bàn. Mới đây, Sở Tài chính TP thông tin khoảng 300 mặt bằng sẽ thu hồi hoặc huỷ bỏ chủ trương đầu tư.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, dự án dính đến đất công có nhiều lo ngại do lịch sử để lại, chẳng hạn trước đây việc định giá, cổ phần hóa không đúng. Việc thực hiện không đúng đó đặt ra câu hỏi có thu bổ sung hay thu lại bán đầu giá. Dù lựa chọn phương án nào cũng gây ra bất lợi cho doanh nghiệp.
Dính đến đất công giải quyết không dễ, doanh nghiệp gặp khó, thậm chí phải dừng dự án. Bài học từ vụ chuyển nhượng 32 ha đất Nhà Bè giữa Tân Thuận và Quốc Cường Gia Lai là bài học.
Qua rà sát, lại sẽ có những dự án bất động sản liên quan đất công chưa được tính đúng giá đất, nhiều doanh nghiệp lo lắng.
Tương tự là câu chuyện thu hồi đất liên quan Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land). Cuối năm 2018, UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng đình chỉ hoạt động xây dựng tại dự án Charmington Iris ở quận 4, TP.HCM, đồng thời thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp cho dự án theo quy định.
Theo chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín, doanh nghiệp đang triển khai dự án sẽ bị tác động trực tiếp về nguồn lực. Khách hàng đã lỡ mua, lỡ đặt cọc tiền tchỉ biết truy cứu trách nhiệm của chủ đầu tư. Đây là một vấn đề rất lớn khi có tới 300 dự án sẽ hoặc đang rơi vào tình trạng tạm dừng.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì lưu ý tác động gián tiếp của việc này đến thị trường tài chính, và các ngân hàng cần có phương án cụ thể.
Trong bối cảnh này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đưa ra lời khuyên, các doanh nghiệp BĐS phải chờ đợi hướng tháo gỡ của Chính phủ, đồng thời phải thượng tôn pháp luật và tập trung tái cấu trúc doanh nghiệp, đa dạng hóa nguồn vốn, củng cố tài chính để "vượt bão"…
“Nếu doanh nghiệp có dự án dính đến việc rà soát đất công của Nhà nước thì phải chấp nhận chờ đợi cơ quan quản lý tháo gỡ khó khăn, xử lý theo quy định. Điều này là một áp lực không nhỏ cho cả doanh nghiệp cũng như thị trường” - ông Châu cho hay.
Lo bong bóng
Có nhiều năm xây dựng và phát triển nhà chung cư tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực lo bong bóng bất động sản có thể nổ bất cứ lúc nào trong năm 2019 nếu bị châm ngòi bởi các thông tin thanh tra, rà soát, dừng chuyển mục đích sử dụng đất.
 |
| Nhiều doanh nghiệp vẫn lo ngại bị ảnh hưởng bởi việc phát triển dự án trên đất công. Ảnh: Lê Quân |
Năm 2018, nhiều dự án may mắn hoàn thiện được giấy tờ pháp lý đều mở bán với giá rất cao so với các dự án trong khu vực mặc dù không có lợi thế nào về vị trí hay chất lượng phát triển. Lý do tăng giá dễ được chấp thuận bởi cả người bán và người mua là thị trường khan hiếm.
“Sự tăng giá không dựa trên các yếu tố căn bản cho thấy lực cầu thị trường đang nghiêng hẳn về phía các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Điều này chắc chắn ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường, kể cả sau khi các nút thắt pháp lý có được tháo gỡ vì khi đó mặt bằng giá đã ở một mức mới. Nguy cơ xảy ra bong bóng là rất lớn” - ông Nguyễn Văn Đực cho hay.
“Rắc rối pháp lý sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản TP với việc sụt giảm cả về quy mô, nguồn cung, quỹ đất, dự án, sản phẩm, số lượng giao dịch. Sự sa sút này sẽ có thể kéo giảm về đóng góp ngân sách cho nhà nước của ngành. Đây là một trong những thách thức lớn cho thị trường bất động sản của TP trong năm 2019 và có thể kéo dài đến năm 2020 nếu không được xử lý dứt điểm sớm” - ông Lê Hoàng Châu nhận định.
