 |
Hơn 5 năm kể từ khi dự án bất động sản thương mại đầu tiên của Khu đô thị mới Thủ Thiêm ra mắt thị trường, đến nay, vùng bán đảo từng chỉ có đầm lầy và lau sậy sát sườn trung tâm kinh tế quận 1 (CBD) đã trở thành khu vực quy tụ của các căn hộ, biệt thự có giá đắt đỏ bậc nhất TP.HCM.
Từ năm 2015 đến nay đã có hơn 6.850 căn hộ, biệt thự và nhà phố thương mại được cung cấp cho thị trường này, làm thay đổi hoàn toàn diện mạo của vùng đất hứa phía Đông TP.
Những biệt thự triệu đô tăng giá gấp đôi
Khu đô thị Thủ Thiêm được phê duyệt quy hoạch lần đầu năm 1996, trải qua một lần thay đổi quy hoạch năm 2005 và phải 10 năm sau, vào năm 2015 những sản phẩm bất động sản thương mại đầu tiên của khu vực này mới chính thức được giới thiệu ra thị trường.
Đầu tiên cần kể đến khu dân cư phía Nam đường Mai Chí Thọ (khu đô thị Sala) do Công ty Cổ phần Đại Quang Minh đầu tư. Các cụm nhà phố thương mại mặt tiền Nguyễn Cơ Thạch, khu căn hộ Sarimi và khu biệt thự Saroma Villas là những dự án đầu tiên mở bán thời điểm giữa năm 2015 với hơn 750 sản phẩm.
Sau Đại Quang Minh, CII - một công ty chuyên về xây dựng hạ tầng - cũng ra mắt các sản phẩm thương mại đầu tiên với tên gọi Thủ Thiêm Lake View trên quỹ đất tổng cộng 9 ha mà công ty này có được từ quy đổi giá trị đầu tư hạ tầng khu dân cư phía Bắc theo hợp đồng BT với UBND TP.HCM.
 |
| Khu biệt thự Saroma Villas của chủ đầu tư Đại Quang Minh. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Bên cạnh các nhà đầu tư theo hình thức BT, hoán đổi giá trị xây dựng hạ tầng để lấy quỹ đất thì các nhà đầu tư khác như Công ty Liên doanh Thành phố Đế Vương (Empire City LLC) hay Công ty Quốc Lộc Phát, Sonkim Land... là những nhà đầu tư độc lập và tiên phong đầu tư vào những lô đất đắc địa của khu đô thị này.
Cùng với đó, thị trường cũng chứng kiến tốc độ phát triển về giá nhanh chóng mặt trong một thời gian ngắn của Thủ Thiêm.
Mức giá bán căn hộ công bố vào thời điểm 2015 dao động 2.000-3.500 USD/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng gấp đôi lên mức 4.600-7.500 USD/m2. Với sản phẩm thấp tầng là nhà phố thương mại và biệt thự thì mức giá của năm 2015 vào khoảng 20-30 tỷ/căn nhà phố và 60-150 tỷ/căn biệt thự, nay đều đã tăng giá 50-100%.
 |
Cụ thể, nhóm 116 căn shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch của Đại Quang Minh có giá mở bán vào giữa năm 2015 khoảng 30-40 tỷ đồng/căn nay đã tăng gấp đôi lên 70-80 tỷ đồng/căn. Khu villa Saroma với 177 căn ra mắt cùng thời điểm có giá 60-150 tỷ đồng/căn hiện tại giá 85-270 tỷ đồng/căn.
Các dự án căn hộ phát triển sau đó của Empire City LLC như phân khu Linden Residences ra mắt tháng 12/2016 với 520 căn có giá sơ cấp 71-81 triệu đồng/m2 đã tăng lên 110-120 triệu đồng/m2. Hay phân khu Cove Residences mở bán giữa năm 2018 với giá khoảng 115-234 triệu đồng/m2 đến nay cung đã tăng 5-10%.
Bất động sản Thủ Thiêm còn tăng giá
Chia sẻ với Zing về thị trường này, ông Troy Griffths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận trong vòng 5 năm qua, về mặt nguồn cung, nhiều dự án đã được phát triển trong khu vực Thủ Thiêm với tốc độ tăng giá khá cao.
Các dự án đầu tiên tại khu vực của chủ đầu tư Đại Quang Minh có tốc độ tăng giá tốt, hay các dự án gần đây của Sonkim Land, Refico... đã nâng mức giá của khu vực lên một tầm cao mới. Không ít sản phẩm mới được ra mắt trong thời gian qua đã có giá lên đến 5.000-6.000 USD/m2. Mức giá này đang dần trở nên phổ biến tại Thủ Thiêm, dù trước đây chỉ xuất hiện ở các dự án trong trung tâm.
 |
| Dự án Empire City có vị trí đối diện với CBD quận 1. Ảnh: Quỳnh Danh. |
"Đặc biệt, trong 2 năm trở lại đây, các dự án tại Thủ Thiêm ghi nhận mức tăng trưởng tích cực và sôi động hơn khi cơ sở hạ tầng dần được hình thành cũng như sự hứng thú của cả các chủ đầu tư trong nước và quốc tế, bất chấp những hạn chế về tiện ích và mật độ cộng đồng dân cư trong khu vực", ông Troy đánh giá.
Ghi nhận phản ứng của thị trường, ông Đặng Quang Long, tổng giám đốc REIC cho rằng các dự án tại Thủ Thiêm có nguồn cầu rất lớn nên hầu hết ra mắt đều bán hết hàng nhanh chóng. Đặc biệt, hạn ngạch (quota) cho người nước ngoài mua hầu như đều hết sạch, thậm chí khách nước ngoài còn sẵn sàng mua hợp đồng thuê lâu dài.
Theo ông Đặng Quang Long, Thủ Thiêm của 5 năm vừa qua mới chỉ là giai đoạn ban đầu khi mà các dự án xuất hiện dần cùng với cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện. Trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, tốc độ phát triển của khu đô thị này sẽ nhanh hơn rất nhiều lần. Những dự án tiếp theo được triển khai tại đây sẽ không chỉ đơn thuần là nhà ở mà sẽ đa dạng sang văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao,... đã nằm trong kế hoạch triển khai.
Thủ Thiêm sẽ thu hút các dự án phân khúc cao cấp nhờ vị trí sát sườn trung tâm, hệ thống cơ sở hạ tầng mới và sự quy hoạch tốt
Ông Troy Griffths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam
"Sự phát triển đa dạng các bất động sản thương mại sẽ dần đưa Thủ Thiêm trở thành đô thị đúng định hướng quy hoạch, là trung tâm tài chính nơi làm việc cho 217.000 người và cư trú thường xuyên của hơn 145.000 người", ông Long bình luận.
Ông Troy Griffths cũng cho rằng, trong tương lai, Thủ Thiêm vẫn sẽ là khu vực thu hút các dự án nhà ở phân khúc cao cấp của các chủ đầu tư lớn cả trong nước và nước ngoài nhờ vị trí sát sườn trung tâm, hệ thống cơ sở hạ tầng mới cũng như quy hoạch tốt của Chính phủ.
"Về mặt bằng giá, chúng tôi dự đoán sẽ không có sự tăng trưởng quá lớn như 5 năm qua mà chậm hơn với điều kiện các tiện ích của khu vực được hoàn thiện trong thời gian ngắn", ông Troy nói thêm.
Cần có tầm nhìn 50-100 năm cho Thủ Thiêm
Quỹ đất tại khu vực Thủ Thiêm ngày càng khan hiếm, quy hoạch bó chặt và giá đất quá cao khiến nhiều chủ đầu tư khó tiếp cận. Điều này đã góp phần đẩy giá bất động sản nơi đây lên top đầu thành phố.
Ông Đặng Quang Long cho rằng tổng diện tích của TP.HCM khoảng 206.100 ha nhưng khu CBD chỉ chiếm 930 ha và dự kiến Thủ Thiêm là khu CBD mở rộng với 730 ha. Như vậy, tổng diện tích khu CBD cũ và mới chưa chiếm đến 1% diện tích TP, một quỹ đất rất hạn chế. Do đó, giá bất động sản khu vực này luôn cao nhất và không phù hợp với đa số người dân là hoàn toàn dễ hiểu.
 |
| Khu đô thị Thủ Thiêm sẽ là khu CBD mở rộng của TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh. |
"Đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm năm 2012 đã có sự điều chỉnh gia tăng hệ số sử dụng đất cho một số lô đất. Sự điều chỉnh này là cần thiết và nên áp dụng với những lô đất khác để tăng hiệu quả sử dụng, đặc biệt là đối với các lô đất chức năng làm thương mại - văn phòng - khách sạn, không nên điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hay chỉ tiêu dân số để gây áp lực lên cơ sở hạ tầng", ông Long khuyến nghị.
Hy vọng những nhà quy hoạch sẽ tính toán để Thủ Thiêm có thể phát triển cho tầm nhìn 50-100 năm tới thay vì chỉ 10 năm nữa.
Ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC
Bên cạnh đó, ông Troy Griffths nhìn nhận quỹ đất trong khu vực đa số đã được các chủ đầu tư lớn thâu tóm như Empire, Refico hay Đại Quang Minh... với tình hình tài chính khá tốt. Vì vậy, do khu vực có vị trí và chức năng đặc biệt, nếu cơ quan quản lý Nhà nước có thể đảm bảo cho các chủ đầu tư có tiềm lực tham gia sẽ giúp khu vực Thủ Thiêm phát triển đồng bộ hơn thay vì giao đất cho các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính.
"Việc thu hút nhiều nhà đầu tư chất lượng vào Thủ Thiêm hơn nằm hoàn toàn vào hệ thống cơ sở hạ tầng khu vực. Trước đây, việc đầu tư cơ sở hạ tầng chủ yếu được giao cho các công ty tư nhân để phát triển theo hình thức BT, tạo thêm gánh nặng tài chính cho họ. Nếu Nhà nước có nguồn vốn để kết hợp cân bằng với nguồn vốn của doanh nghiệp thì có thể đảm bảo phát triển được cả cơ sở hạ tầng và quỹ đất dự án", ông Troy nhấn mạnh.
