Tại buổi tọa đàm “Tìm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” ở TP HCM, phần lớn ý kiến cho rằng, tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư đều khởi đầu từ quyết định mua bán đầu tiên.
Các doanh nghiệp (DN) cho rằng, huyện chủ đầu tư thế chấp là bình thường vì tất cả nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng. Họ thế chấp dự án, căn hộ hình thành trong tươngg lai. Khi thế chấp một phần hoặc toàn bộ thì Luật mới đã có quy định điều kiện thế chấp.
 |
| Dự án The Harmona là một trong rất nhiều các dự án dự án bị chủ đầu tư mang đi cầm cố. |
Nhiều doanh nghiệp nhận định, hầu như 90% dự án hiện nay đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Nhưng vấn đề giám sát để đảm bảo an toàn dường như còn bỏ ngỏ. Phần lớn người mua nhà khi tìm hiểu về một dự án căn hộ, điều đầu tiên họ quan tâm là giá có thực sự phù hợp hay không. Nếu mua để đầu tư thì tính toán thêm mức độ sinh lời có cao hay không. Những vấn đề pháp lý chỉ xem chiếu lệ và những thông tin quá chi tiết để làm hợp đồng cũng thường bị bỏ qua. Giai đoạn tìm hiểu và ký hợp đồng luôn là thời điểm mấu chốt làm nảy sinh những tranh chấp về sau.
Chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình cho rằng: "Trên thực tế khi tiếp xúc với người mua nhà, tôi thấy họ không đủ am hiểu các cơ sở pháp luật. Ví dụ như thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thị nhận sổ hồng, sổ đỏ. Đồng thời, khi gặp chủ đầu tư họ chỉ quan tâm đến giá cả phần lớn. Khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn, do đó họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý.”
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty nhà Lê Thành cho biết: “Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ, nhưng vấn đề là giám sát đến đâu. Chẳng hạn căn hộ 1 tỷ đồng nhưng vay hồ sơ 100 triệu đồng (căn hộ hình thành trong tương lai), phải có giấy loại trừ căn hộ đó ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần hai. Do đó lỗi là ở ngân hàng giám sát không kỹ, pháp luật hiện nay đã có quy đình đầy đủ, vấn đề là ở chỗ giám sát đến đâu mà thôi".
Việc thế chấp dự án thật sự gặp phải những rắc rối, khi đơn vị phân phối mù tịt về thông tin cụ thể, chỉ sau khi ký hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng xong mới vỡ lẽ. Đây là nguyên nhân dẫn đến những xung đột, tranh chấp mà rất khó để tìm được đơn vị để quy trách nhiệm.
Các chuyên gia cho rằng, hiện tại nên cân nhắc giữa quyền lợi và rủi ro để đảm bảo thị trường ổn định. Bởi có những người mua còn quan tâm đến lợi nhuận thì họ sẵn sáng mua căn hộ không đủ pháp lý để kiếm lớn. Thứ hai là chủ đầu tư có uy tín, lịch sử thông tin như thế nào trên thị trường. Thứ ba là kỳ vọng, người mua kỳ vọng trong tương lai là giá nhà sẽ tăng như thế nào và khả năng chi trả của mình.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng rằng, người mua nên tìm hiểu về chủ đầu tư, vì đây là đối tác lâu dài và nghiên cứu kỹ quy định Luật pháp trước khi tham gia giao dịch. Ví dụ như quy định về thế chấp, giao dịch bảo đảm, ta có thể đề viết đơn đề nghị lên cơ quan quản lý để được biết thông tin liên quan dự án.
