Theo ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Đông Tây Land, hiện có 3 vấn đề khó khăn diễn ra trên thị trường bất động sản.
Thanh khoản chậm lại
Khó khăn đầu tiên là thanh khoản thị trường chậm. Trước đây, có 80-90% khách hàng vay mua nhà nhưng khi tín dụng hạn chế thì người vay còn khoảng 60-70%.
Khi tín dụng siết chặt tăng cao, khách hàng mua nhà nhận thấy mức độ rủi ro nên quyết định mua nhà cân nhắc hơn. Bản thân công ty đã ghi nhận doanh thu giảm từ 30-40% so với cùng kỳ dù nguồn hàng trên thị trường ở mức cao.
 |
| Hiện có 3 vấn đề khó khăn diễn ra trên thị trường bất động sản. Ảnh: Đại Việt. |
Khó khăn thứ 2 là người mua nhà lưỡng lự nên việc chốt đơn chậm hơn. Thực tế, khách hàng tìm mua nhà nhiều, có nhu cầu nhưng họ lại không quyết định mua hoặc quyết định chậm hơn. Khó khăn thứ 3 là chi phí của công ty tăng cao. Trước đây, hoa hồng 1,5% vẫn có lời nhưng nay tăng gấp 3-4 lần vẫn không thể tăng do chi phí khuyến mãi. Dù vậy ông Bình khẳng định, thị trường đang phù hợp cho nhà đầu tư 3-5 năm, mua để dành nên có sự thanh lọc nhà đầu tư lướt sóng.
Để giải quyết khó khăn tín dụng trong nước, công ty tìm cách thích nghi như tìm khách hàng mới như Việt kiều. Khách hàng Việt kiều là đối tượng không chịu ảnh hưởng bởi chính sách siết tín dụng. Hiện công ty tiếp cận khách hàng từ Mỹ và châu Âu. Vì vậy, cần có quy định gỡ khó cho đối tượng này. Lượng khách hàng này tại công ty hiện tăng gấp đôi. Việt Nam đã mở cửa cho Việt kiều mua nhà nhưng có trường hợp đi lâu nên không còn hồ sơ gốc để chứng minh.
“Siết tín dụng đang đánh đồng. Do vậy, cần phân loại khách hàng vay đầu tiên, độ tuổi… để có lãi suất ưu đãi. Nếu không giảm lãi suất được thì ngân hàng cần chọn đối tượng ưu đãi để họ có thể tiếp cận nguồn hàng tốt hơn”.
Tương tự, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư của Tập đoàn HASCO cho biết, hiện nay có sự lệch pha về kỳ hạn cho vay trong một dự án bất động sản với tiến độ thực hiện. Dự án có thể kéo dài 3-5 năm hay thậm chí lên 10 năm nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán dòng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Chi phí ban đầu của các doanh nghiệp bất động sản có thể chiếm 30% hay thậm chí lên 50% chi phí đầu tư cả dự án nhưng sau đó mới được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn trong giai đoạn đầu tiên, nhất là giải quyết bài toán trả nợ trong ngắn hạn trong khi dòng tiền thu được ở thì tương lai.
 |
| Thị trường bất động sản đang phù hợp cho nhà đầu tư 3-5 năm, mua để dành nên có sự thanh lọc nhà đầu tư lướt sóng. |
Một vấn đề khác được ông Thuận chỉ ra là các ngân hàng định giá bất động sản tại thời điểm cho vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Để được định giá lại khi tài sản đưa ra thị trường và xác định giá trị cho vay lại thì khó khăn. Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt thì càng khó khăn hơn.
Không siết tín dụng
Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng Á Châu (ACB) khẳng định, các ngân hàng thương mại hoạt động trên phương châm đảm bảo quản trị rủi ro và tuân thủ về chính sách chung của nền kinh tế theo chỉ đạo từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Trên thực tế, lãi suất thời gian vừa qua có điều chỉnh tăng nhưng không phải cứ tăng là ngân hàng lời cao. Bản thân các ngân hàng thương mại như ACB cũng không muốn tăng lãi suất quá cao vì nếu người vay chấp nhận lãi cao thì nghĩa là rủi ro cũng cao, ảnh hưởng gián tiếp tới hoạt động của các ngân hàng. Từ đầu tháng tư đến nay, thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cũng đang có dấu hiệu điều chỉnh giảm. Một số ngân hàng đã giảm từ 0,5-1%/năm.
Trong bối cảnh biến động kinh tế có thể ảnh hưởng tới thu nhập khách hàng như hiện nay, ACB sẽ thiết kế phương án để dòng tiền trả nợ hợp lý cho khách hàng cá nhân, đơn cử như phân khúc trả góp có thể trả dần theo mức góp bậc thang, không chia đều. Thời gian tài trợ cá nhân tại ACB cũng lên tới 30 năm, đủ để cá nhân, nhất là các bạn trẻ đủ điều kiện tiếp cận vốn vay tín dụng cho nhu cầu nhà ở.
Trong khi đó, ông Đỗ Xuân Trung, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực 2 khẳng định, cho đến nay Ngân hàng Nhà nước không có chính sách hạn chế tín dụng cho bất động sản. Vấn đề cần đặt ra là kiểm soát thế nào để không tạo ra điểm nghẽn hay không lỏng quá để tạo ra rủi ro. Đối với những dự án bất động sản có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu vẫn được tạo điều kiện để thực hiện.
 |
| Cho đến nay Ngân hàng Nhà nước không có chính sách hạn chế tín dụng cho bất động sản. |
Theo ông Trung, Ngân hàng Nhà nước đã có những quy định cụ thể về kiểm soát tỷ lệ rủi ro cho vay đối với bất động sản và luôn lắng nghe thông tin từ thị trường để điều chỉnh chính sách cho hợp lý. Ngân hàng Nhà nước cũng xác định bất động sản là ngành có nhiều đóng góp trong GDP. Cơ quan quản lý sẽ tiếp tục có cơ chế kiểm soát đối với thị trường bất động sản cũng như có các giải pháp tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.
Ông Trần Sĩ Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM đã cơ bản vượt qua giai đoạn khó khăn 2021-2023 và đang có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, lãi suất tăng cao trong thời gian qua đã gây không ít khó khăn cho cả doanh nghiệp và người dân.
“Bất động sản là ngành có tính liên kết mạnh. Khi thị trường gặp khó khăn sẽ kéo theo nhiều ngành nghề khác bị ảnh hưởng, đặc biệt là xây dựng và các lĩnh vực dịch vụ liên quan. Vì vậy, việc điều hành chính sách cần thận trọng, hài hòa giữa kiểm soát và phát triển. Chúng tôi mong muốn các ngân hàng có cơ chế linh hoạt hơn, tập trung nguồn vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực”, ông Nam nói.
