Theo ông Rudolf Hever - Giám đốc bộ phận khách sạn - Savills châu Á Thái Bình Dương, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng tại Việt Nam với các sản phẩm như biệt thự biển, căn hộ khách sạn (codotel), căn hộ nghỉ dưỡng… đang phát triển khá nóng. Nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều vấn đề khi tham gia vào một dự án nào đó, bởi số vốn lớn và thời gian hoàn vốn khá dài.
Vấn đề cần lưu ý nhất là tỷ lệ và số năm cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư. Tỷ lệ cam kết lợi nhuận và số năm cam kết của Việt Nam đang khá cao so với các nước trong khu vực.
 |
| Hai khả năng triển vọng hoạt động kinh doanh của Codotel dễ khiến nhà đầu tư lầm tưởng. Nguồn: Savills Việt Nam. |
Trong khi nhiều doanh nghiệp Việt Nam cam kết phổ biến ở mức 10% trong 5-10 năm thì các nước Thái Lan là 7% trong 3-5 năm; Indonesia là 7% trong 2-3 năm…
Ông Rudolf Hever cho rằng một số chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận khi đầu tư NĐS nghỉ dưỡng tính theo giá trị khoản đầu tư qua các năm. Mức cam kết đó nghĩa là lợi nhuận thu được hàng năm không phụ thuộc vào việc chủ đầu tư thuê lại sản phẩm làm ăn lỗ hay lãi.
Tuy nhiên, cũng có một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận dựa trên tình hình kinh doanh thuê lại.
Thực tế khách sạn, resort khi mới đi vào hoạt động thường gặp tình trạng thua lỗ trong vài năm đầu. Thời gian sau đó không thể loại trừ trường hợp lợi nhuận tăng - giảm theo năm, phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh. Nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, không tìm hiểu kỹ dự án rất có thể “mắc sai lầm” về mức lợi nhuận trong mơ mà chủ đầu tư vẽ ra.
Bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam cũng cho biết nếu dự án hoạt động thua lỗ, tình hình kinh doanh lên xuống theo năm thì rất khó có thể khẳng định dự án có nhanh chóng thành công hay không.
 |
| Tốc độ tăng cung khách sạn & resort so với tốc độ tăng trưởng lượt khách tại thị trường Cam Ranh - Nha Trang. Nguồn: Savills Việt Nam. |
Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savilss nhận định nhà đầu tư cần tìm hiểu rất kỹ dự án, đặc biệt khi thấy dấu hiệu khác so với thị trường.
Khi tham gia vào cho thuê, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về đơn vị vận hành, thị trường đầu tư ra sao, địa điểm, triển vọng khách đến, cam kết chia sẻ lợi nhuận như thế nào.
Ông Rudolf Hever cũng cảnh báo nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng hiện nay đang tăng rất nhanh, rất có thể lượng cầu không theo kịp, tình trạng dư thừa dễ xảy ra.
Ông Hever lấy ví dụ khu vực Cam Ranh - Khánh Hòa có lượng khách du lịch tăng trưởng khoảng 15%/năm. Tuy nhiên, lượng cung BĐS nghỉ dưỡng đang tăng với tỷ lệ khoảng 29%/năm. Khách du lịch đến Đà Nẵng tăng 21%/năm nhưng nguồn cung khách sạn & resort tăng tới 30%.
 |
| Tỷ lệ nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại một số thị trường ven biển (số lượng bán vá hoàn thiện). Nguồn: Savills Việt Nam. |
Tỷ lệ căn hộ mở bán cao hơn rất nhiều so với tỷ lệ căn hộ hoàn thiện thực tế cũng là một điểm đáng lưu ý đối với nhà đầu tư.
Đơn vị này dẫn số liệu năm 2016, lượng căn hộ mở bán lũy kế lên tới 20.000 căn trong khi số lượng căn hộ hoàn thiện chỉ khoảng trên 5.000 căn.
Năm 2017 dự báo số căn hộ hoàn thiện lũy kế tăng lên khoảng 8.000 căn, trong khi số mở bán lũy kế lên tới gần 28.000 căn.
Do vậy nhà đầu tư cần hết sức lưu ý đến tiến độ thực hiện dự án, thời điểm hoàn thành, uy tín và năng lực của chủ đầu tư khi tham gia.
