Kẹt vốn, khó khăn pháp lý bủa vây doanh nghiệp bất động sản

"Thị trường vốn trầm lắng nay lại thêm ảm đạm và khó khăn hơn", Tổng giám đốc một tập đoàn đang phát triển đại dự án bất động sản tại TP Thủ Đức (TP.HCM) thừa nhận với Zing.

Theo vị lãnh đạo này, hiện nay dòng tiền vẫn là vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp. Đặc biệt, ngoài vấn đề về vốn, hoàn thiện thủ tục pháp lý, giao dịch mua bán cũng hạn chế vì khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng.

"Không chỉ chủ đầu tư mà khách hàng cũng cần nguồn vốn từ ngân hàng để mua sản phẩm, tuy nhiên, dòng tiền này đang bị nghẽn lại và lãi suất vay ở mức rất cao. Do đó, việc mua mới bị chậm lại và những sản phẩm đến hạn nhận giao nhà cũng bị ảnh hưởng trong các quý vừa qua", Tổng giám đốc tập đoàn nói.

Thực tế, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang phải chật vật đối mặt với hàng loạt khó khăn từ kẹt nguồn vốn, thủ tục pháp lý dự án phức tạp đến chi phí đầu vào tăng, giao dịch trầm lắng, lượng hàng tồn kho tăng...

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan vì hàng loạt khó khăn bủa vây. Ảnh: Chí Hùng.

Doanh thu bán hàng giảm 60-70%

Nói với Zing, đại diện một số chủ đầu tư bất động sản cho biết vấn đề về nguồn vốn, dòng tiền đang là khó khăn lớn nhất bởi đây không khác gì "nguồn oxy", giúp họ đảm bảo "sự sống".

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, cho biết cả 4 dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đều đang bị bóp nghẹt. Về kênh tín dụng ngân hàng - chiếm 60-70% dòng vốn của doanh nghiệp, hiện nay "room" tín dụng bị siết chặt, đa số doanh nghiệp rất khó tiếp cận, kể cả những ông lớn trong ngành bất động sản.

"Về kênh huy động trái phiếu - chiếm 20-25% dòng tiền cũng rất ảm đạm. Trong tháng 7 cũng chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Như vậy, 2 kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp đã bị đóng chặt", ông phân tích.

Với kênh huy động bằng cổ phiếu, ông Duy đánh giá thị trường cổ phiếu bất động sản đang thanh khoản thấp, không ổn định. Do đó dòng tiền ngắn hạn này rất khó để các doanh nghiệp sử dụng được trong giai đoạn này.

Về hoạt động bán hàng, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cũng cho biết từ tháng 4 đến tháng 8, giao dịch thiếu hiệu quả ở khu vực phía Bắc. Doanh thu bán hàng giảm tới 60-70%. "Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp đang phải đi vay ngoài với lãi suất lên đến 20-25%/năm. Để cố gắng duy trì hoạt động, doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ với chi phí tài chính quá cao", ông nói với Zing.

Là doanh nghiệp cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 sản phẩm đất nền và căn hộ mỗi năm, ông Võ Văn Hoàng, Giám đốc đầu tư Vạn Xuân Group cho biết tất cả đều bị vướng, kể cả các dự án đầu tư ở các tỉnh.

Theo ông, thông thường một dự án để bán được hàng phải hoàn thành xong phần móng và các thủ tục pháp lý, do đó, doanh nghiệp dựa vào vốn ngân hàng là chủ yếu.

"Hiện nay chúng tôi đang có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng chờ giải ngân nhưng các ngân hàng đều nói 'hết room'. Một số lại ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai", ông nói tại tọa đàm Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản diễn ra mới đây.

Lãnh đạo doanh nghiệp này thừa nhận Vạn Xuân Group đang rất lúng túng về dòng tiền. Trong khi đó, từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng. "Hiện nay, tất cả 4 kênh huy động vốn đều bị vướng không riêng gì khâu tín dụng ngân hàng từ quỹ đầu tư đến trái phiếu, khách hàng...", ông than.

Hàng loạt thủ tục pháp lý

Không chỉ gặp khó về vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, lượng hàng tồn kho tăng cao. Trao đổi với Zing, ông Trần Nhật Quang - Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group thừa nhận tiến độ giải quyết các thủ tục pháp lý cho một dự án là trở ngại lớn đối với doanh nghiệp.

Đơn cử, việc tính toán tiền sử dụng đất có khi mất đến một vài năm vì cơ quan chức năng lo ngại tính giá thấp sẽ gây thất thoát tài sản Nhà nước nên kéo dài thời gian.

"Đến giai đoạn mở bán, doanh nghiệp không thể tính ra giá bán chính xác vì ẩn số tiền sử dụng đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá đất không biết bao giờ mới có", ông dẫn thực trạng.

Theo ông, doanh nghiệp ra giá cao sẽ khó bán, còn ra giá thấp nếu đóng tiền sử dụng đất cao thì lợi nhuận sẽ bị ăn mòn. Điều này cũng làm chùn bước nhiều nhà đầu tư quốc tế khi muốn hợp tác với nhà phát triển trong nước, dẫn tới việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài bị hạn chế.

Dự án Metro Star (TP Thủ Đức) gặp vướng mắc về khâu điều chỉnh chủ trương đầu tư từ 2020 đến nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Với cương vị là chủ đầu tư đang phát triển và nghiên cứu 7-8 dự án bất động sản, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cũng thừa nhận doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn để hoàn thiện pháp lý cho các dự án.

Theo ông, hiện nay để triển khai một dự án bất động sản có rất nhiều bước, từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều kiện xây dựng, nghiệm thu, bàn giao.

Doanh nghiệp bất động sản đang chịu những rủi ro rất lớn cả chủ quan và khách quan, đặc biệt rủi ro về pháp lý dự án.

Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup.

"Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải nghiên cứu 12-17 bộ luật và các văn bản dưới luật để phát triển một dự án bất động sản thường mất khoảng 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng", ông dẫn thực trạng.

Theo ông, có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem quy hoạch chung thì sai về chức năng sử dụng đất. Do đó, dự án phải quay trở lại xin điều chỉnh bổ sung quy hoạch chung cấp tỉnh và điều chỉnh chủ trương đầu tư, quy hoạch cho phù hợp.

Ngoài ra, lãnh đạo Kim Oanh Group cũng cho biết hiện nay lượng tồn kho nhà ở đang tăng rất cao, một phần trong số đó là nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, thậm chí nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

"Một trong những lý do chính là việc khoảng cách giữa sản phẩm và khách hàng vẫn còn xa. Chủ yếu nằm ở tiêu chí xét duyệt người mua nhà (đối với nhà ở xã hội) hoặc xét duyệt tín dụng (đối với nhà ở thương mại vừa túi tiền)", ông phân tích.

Vì vậy, theo ông Quang, cần có bộ tiêu chí phù hợp dành cho khách hàng có thu nhập vừa phải nhưng ổn định, đi kèm với chính sách hỗ trợ tài chính quyết liệt mới có thể giải quyết sớm tình trạng "thừa nhà nhưng thiếu chỗ ở".

"Trong dài hạn nên thiết lập một hệ thống xếp hạng các doanh nghiệp ngành bất động sản. Hệ thống này cần được thực hiện độc lập và khách hàng sẽ có hệ tham chiếu để quyết định khi mua nhà. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải nhìn vào vị trí của mình trên bảng xếp hạng để phấn đấu và cố gắng", ông đề xuất.