Được thành lập từ năm 2007 trên cơ sở tái cấu trúc và hợp nhất các công ty con thành 2 tập đoàn Anova Corp và Novaland Group, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) hiện là doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn thứ 2 thị trường về quy mô tài sản, sau Công ty Vinhomes (công ty con của Tập đoàn Vingroup).
Báo cáo tài chính quý IV/2019 của tập đoàn này công bố mới đây đã cho thấy một loạt thay đổi lớn trên bảng cân đối kế toán liên quan tới các dự án bất động sản đang triển khai.
Cụ thể, tính đến cuối năm 2019, tổng nguồn vốn của Novaland đã đạt gần 90.000 tỷ đồng, tăng hơn 20.000 tỷ (30%) so với cuối năm 2018. Đáng chú ý, quá nửa nguồn vốn tăng trong năm vừa qua là đến từ các khoản vay nợ.
 |
| Sau nhiều năm xây dựng, khu dân cư The Water Bay của Novaland chỉ hiện hữu 3 block nhà ở đã hoàn thiện, gắn logo của Century 21. Ảnh: Lê Quân. |
Chủ nợ lớn nhất của Novaland
Tính đến ngày 31/12/2019, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này vào khoảng 65.500 tỷ, chiếm gần 73% tổng nguồn vốn, và gấp 2,7 lần vốn chủ sở hữu. Nếu tính riêng các khoản nợ vay tài chính (phát sinh lãi suất), hệ số so với vốn chủ cũng đã vượt quá 100%.
Năm qua, Novaland đã giảm khoảng 4.000 tỷ tiền vay ngắn hạn (từ 11.645 tỷ xuống 7.629 tỷ). Tuy nhiên, vay dài hạn của doanh nghiệp lại tăng mạnh từ 16.263 tỷ lên 26.961 tỷ đồng.
Ngoài ra, các khoản phải trả khác (đa số là tiền phát triển, hợp tác đầu tư dự án), bao gồm tiền Novaland nhận hợp tác đầu tư phát triển dự án với các bên thứ ba được trả sau khi dự án hoàn thành và phân chia lợi nhuận vào cuối dự án, cũng tăng gần 12.000 tỷ.
Chính khoản mục này cùng với 10.000 tỷ nợ vay dài hạn tăng thêm là nguyên nhân chính giúp tổng nguồn vốn của tập đoàn tăng 30% năm vừa qua.
Hai nguồn tài trợ vốn lớn nhất hiện nay cho Novaland là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Hai loại hình này chiếm lần lượt 42% và 37% tỷ trọng các khoản vay của tập đoàn. Trong đó, trái chủ của Novaland đa số cũng là các ngân hàng trong và ngoài nước có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp.
 |
Trong số các ngân hàng đang tài trợ vốn (cho vay và mua trái phiếu) cho Novaland, nhóm nhà băng và tổ chức tài chính nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn hơn với 16.557 tỷ đồng cho vay.
Lớn nhất số này là Credit Suisse AG với 8.795 tỷ đồng bao gồm cả hợp đồng tín dụng và cho vay theo dạng bên thứ 3. Tiếp sau đó là Bank of New York Mellon với 5.550 tỷ đồng toàn bộ bằng trái phiếu. Một số nhà băng ngoại khác cũng đang có các khoản cho vay và mua trái phiếu Novaland như GPI3 Co., Ltd (1.392 tỷ); Crane Investment Ltd (821 tỷ)…
Trong khi đó, nhóm ngân hàng trong nước đang cấp khoảng 16.539 tỷ cho Novaland. Các chủ nợ lớn nhất gồm VPBank, MBBank, Vietinbank, Sacombank, PVCombank, TPBank… với cả 2 hình thức tín dụng và trái phiếu.
Tăng hơn 30.000 tỷ giá trị dự án xây dựng mới
Cân đối với nguồn vốn, cơ cấu tài sản của Novaland cũng thay đổi đáng kể với lượng hàng tồn kho tăng đột biến năm vừa qua.
Trong khi tổng tài sản tập đoàn này năm qua tăng khoảng 20.000 tỷ, ngoài một số khoản mục sụt giảm riêng, giá trị hàng tồn kho đã tăng hơn 26.000 tỷ đồng. Đến cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này đạt trên 57.200 tỷ, chiếm 80% tài sản ngắn hạn và 64% tổng tài sản.
Đáng chú ý, giá trị hàng tồn kho tăng trong năm qua chủ yếu là các dự án đang xây dựng dở dang (hơn 30.000 tỷ), trong khi giá trị dự án xây dựng đã hoàn thành giảm hơn một nửa.
Điều này cho thấy năm 2019 Novaland đã đẩy mạnh việc triển khai các dự án mới và phần lớn đều đang dở dang (trên 51.000 tỷ đồng). Đây cũng là lý do tập đoàn này phải tăng cường các khoản vay nợ và hợp đồng hợp tác đầu tư từ các đối tác khác.
Thực tế, nhiều năm gần đây, giá trị hàng tồn kho luôn chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản của Novaland. Tuy nhiên, chưa năm nào giá trị các dự án xây dựng dở dang của doanh nghiệp tăng trên 30.000 tỷ như năm 2019 vừa qua.
Trong khi đó, giá trị khoản người mua trả tiền trước (thể hiện tiền khách hàng đặt cọc trước để mua nhà) của Novaland lại giảm từ 7.780 tỷ (năm 2018) xuống còn hơn 1.254 tỷ (năm 2019).
 |
Như vậy, lượng lớn nhà người mua trả tiền trước năm 2018 đã được doanh nghiệp bàn giao trong năm 2019, trong khi số khách hàng đặt cọc tiền mua mới trong năm 2019 sụt giảm đáng kể.
Dù vậy, tập đoàn vẫn chi rất mạnh tiền để đầu tư các dự án mới.
Ngoài những thay đổi lớn này, do phải thực hiện nhiều dự án nên lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền của Novaland đến cuối năm 2019 đã giảm một nửa so với đầu năm, xuống hơn 6.500 tỷ.
Năm 2019 cũng chứng kiến doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Novaland giảm hơn 30% khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chính giảm 8 lần. Tuy nhiên, tập đoàn bất động sản này vẫn ghi nhận lợi nhuận ròng sau thuế tăng trưởng so với năm 2018 nhờ các giao dịch mua tài sản với giá rẻ.
Là “ông lớn” trên thị trường bất động sản nhưng mới đây Novaland đã phải gửi đơn cầu cứu khẩn cấp, xin Bộ Xây dựng xem xét cho tiếp tục thực hiện dự án ở quận 2.
Theo đó, đại gia bất động sản này cho biết doanh nghiệp đã "kiệt sức" và xin được cứu xét cho tiếp tục thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM.
Đây là dự án được triển khai bởi công ty con của doanh nghiệp là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21. Novaland cho biết đã bỏ vào 6.000 tỷ đồng và dự án đã đủ điều kiện bán hàng. Tuy nhiên, việc tạm dừng dự án có khả năng khiến cổ phiếu của doanh nghiệp mất dần tính thanh khoản, dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.
