Chọn bất động sản nào để sinh lời bền vững?

Nếu thiếu một trong các yếu tố trên, người mua nhà sẽ gặp nhiều bất tiện trong quá trình sử dụng hàng ngày, cũng như khó mua bán lại khi có nhu cầu.

Người mua gặp khó vì dự án non pháp lý

Sau hơn 15 năm lấy nhau, anh Tuấn và chị Thanh ở quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) mới tích cóp được đủ số tiền để mua một căn chung cư trị giá 2,1 tỷ đồng. Anh chị dự định sau khi mua nhà sẽ đón ông bà ngoại về ở cùng trước Tết Nguyên đán Kỷ Hợi 2019. Tuy nhiên, chủ đầu tư lỡ hẹn đến cuối tháng 4/2020 mới bàn giao.

Khi vừa nhận nhà, gia đình lại có việc gấp phải xoay sở tiền. Anh chị buộc phải bán căn hộ vừa nhận để có tiền, số còn lại đủ mua một căn hộ khác giá rẻ, xa trung tâm hơn. Tuy nhiên, một lần nữa anh chị gặp khó và tá hỏa khi biết dự án mình mua chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ do vướng về pháp lý. Do vậy, căn hộ vẫn chưa thể bán được, nếu bán thì giá lại rất rẻ.

Tiến độ bàn giao và minh bạch pháp lý đang là 2 trong nhiều yếu tố quan trọng mà bất kỳ người mua nhà nào cũng cần lưu ý khi mua bất động sản, bởi đây là tài sản rất quan trọng của bất kỳ khách hàng nào. Vì vậy, việc triển khai dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, minh bạch về pháp lý… sẽ giúp người mua nhà có được sản phẩm tốt nhất.

Ngược lại, dự án chậm tiến độ, chưa đầy đủ pháp lý sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó khăn cho người mua nhà. Thị trường đã có nhiều trường hợp người mua nhà phải đợi vài năm, thậm chí cả chục năm vẫn chưa thể nhận được nhà do chủ đầu tư không thể triển khai tiếp dự án.

Trước khi xuống tiền, người mua cần cân nhắc về năng lực triển khai và tiềm lực tài chính cũng chủ đầu tư, cũng như tính pháp lý rõ ràng của dự án.

Thậm chí, một số dự án lớn nhưng chủ đầu tư thiếu tiềm lực, nên cư dân dọn về ở vẫn phải “sống chung với công trình”: Tiếng ồn, bụi xây dựng, nguy hiểm do xe tải chở vật liệu xây dựng... đến vài năm sau đó.

Để một dự án triển khai đúng tiến độ đòi hỏi khá nhiều yếu tố. Đầu tiên là đầy đủ về mặt pháp lý. Ví dụ nếu thiếu giấy phép xây dựng, dự án sẽ không thể thực hiện, hoặc nếu thực hiện có thể sẽ bị cơ quan chức năng xử lý, cưỡng chế.

Ngoài ra, để đảm bảo đúng tiến độ đòi hỏi năng lực tài chính, năng lực triển khai của chủ đầu tư. Không khó tìm thấy một số dự án, chủ đầu tư đang “tay không bắt giặc”, nghĩa là chỉ dựa vào một nguồn vốn nhất định từ ngân hàng để hoàn thiện phần móng, sau đó mở bán.

Khi mở bán, chủ đầu tư này lại tiếp tục “dựa vào khách hàng” để triển khai tiếp. Nghĩa là nhận tiền đóng theo từng đợt của khách hàng để tiếp tục thực hiện dự án. Nếu không bán được hàng, chủ đầu tư khó khăn về dòng tiền, không có năng lực tài chính, dự án sẽ không thể tiếp tục triển khai theo đúng tiến độ đã cam kết.

“Khi mua một dự án nào đó, hãy nhìn vào năng lực của chủ đầu tư. Đó là khả năng triển khai, khả năng tài chính và khả năng giữ đúng cam kết của họ”, một chuyên gia bất động sản nhấn mạnh.

Bất tiện do chủ đầu tư thiếu năng lực vận hành

Khác với gia đình anh Tuấn và chị Thanh, gia đình chị Nguyễn Thị Liên (quận Thanh Xuân, Hà Nội) phải bán nhà chuyển đi nơi khác vì chất lượng vận hành căn hộ của chủ đầu tư quá tệ. Chị Liên có con nhỏ nên rất quan tâm đến chất lượng dịch vụ tại chung cư. Căn chung cư mà chị mua tại quận Thanh Xuân có chất lượng thấp, không đảm bảo vệ sinh những nơi công cộng, an ninh thiếu kiểm soát, không có chỗ vui chơi riêng dành cho trẻ em…

Trong khi đó, chủ đầu tư thu mức phí quản lý lên tới 12.000 đồng/m2. Việc thành lập ban quản trị cũng bị trì hoãn nhiều lần khiến người dân vẫn chưa được bàn giao quỹ bảo trì 5% của mình.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng vào đầu năm 2020, riêng Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%. Con số này vào năm 2019 lên đến trên 100 tòa chung cư. Tỷ lệ này ở TP.HCM là 1,7% khi có 15/867 tòa có tranh chấp.

Chất lượng sống tại các dự án là một trong những yếu tố được người mua quan tâm hàng đầu.

Việc một khu căn hộ được vận hành không tốt không những ảnh hưởng đến cuộc sống của người mua nhà, mà còn tác động đến tiềm năng sinh lời của chính dự án. Nếu được vận hành quản lý tốt, dự án sẽ tạo ra “giá trị mềm”, đó là một cuộc sống đáng mơ ước, khó nơi nào có được.

Người mua nhà hoặc bất cứ ai khi nghĩ đến “giá trị mềm” đều thấy tăng giá trị của căn nhà, ngoài những thứ hiện hữu “cầm nắm và nhìn thấy được”.

Khi thị trường chung cư mới phát triển, nhiều người dân chấp nhận mua một căn hộ để có nơi che nắng che mưa mà không cần tiện ích. Cùng với thời gian, thị trường BĐS Việt Nam xuất hiện các dự án đầy đủ tiện ích theo mô hình “thành phố trong lòng thành phố”, nơi người dân được đáp ứng mọi nhu cầu từ sinh hoạt, giáo dục, y tế đến vui chơi giải trí. Những khu đô thị này đã góp phần thay đổi tư duy từ “mua nhà theo diện tích” chuyển sang “mua không gian sống”. Những khu đô thị này cũng được quản lý và vận hành chuyên nghiệp, mang đến cuộc sống tiện ích, tiện nghi, an toàn, tin cậy cho cư dân.

Thực tế, khó có một dự án nào vận hành không tốt mà lại tăng giá. Ngược lại, một dự án mà chủ đầu tư chăm lo đến cuộc sống của từng cư dân, tạo ra cộng đồng bền vững, văn minh sẽ có tiềm năng sinh lời cao. Những dự án từ những chủ đầu tư như vậy không chỉ là nơi lý tưởng để an cư, mà còn là khoản đầu tư có tiềm năng sinh lời bền vững.