“Đứa con lai vô thừa nhận” là từ mà nhiều người từng dùng để nói về condotel. Trong đó, “đứa con lai” ám chỉ việc kết hợp giữa 2 loại hình căn hộ và phòng khách sạn, tạo thành sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel). Sau đó, thị trường còn xuất hiện cả biệt thự du lịch, nhà phố du lịch với dạng tương tự.
“Vô thừa nhận” để chỉ việc thiếu cơ sở pháp lý quản loại hình bất động sản mới nở rộ ở Việt Nam khoảng 5 năm trở lại đây. Ngày đó, các bộ ngành còn tranh cãi rất nhiều về việc quản lý condotel như thế nào.
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) có văn bản hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với condotel. Trước đó, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn, cách thức vận hành; Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch ban hành quy chế quản lý, kinh doanh. Như vậy đến nay, “đứa con lai” đã bước đầu được thừa nhận, dù phía trước còn nhiều vấn đề đặt ra.
Khủng hoảng dòng tiền
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư thường được gọi là sổ đỏ, trong khi với căn hộ chung cư gọi là sổ hồng. Khi chưa có thông tư hướng dẫn giấy chứng nhận quyền sử dụng condotel là loại nào, nhiều người ví như “sổ đỏ” cho condotel.
Quyết định cấp “sổ đỏ” cho condotel diễn ra trong lúc loại hình bất động sản này đang trong giai đoạn khó khăn nhất kể từ khi xuất hiện ở Việt Nam.
Năm 2019 chứng kiến sự thoái trào của condotel sau nhiều năm bùng nổ tại Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang…
Trong đó, Khánh Hòa được coi là một trong những nơi bùng nổ xây dựng condotel sớm và lớn nhất trên cả nước. Ước tính, trong giai đoạn 2016-2018 đã có khoảng 30.000 căn condotel được xây dựng và mở bán trên thị trường. Từ cuối 2018, condotel gần như thoái trào tại Khánh Hòa, ít dự án mới, giao dịch thành công ảm đạm.
 |
Dù chưa có thống kê chính thức, nhiều chuyên gia cho rằng Phú Quốc cũng đang có hàng chục nghìn căn condotel được xây dựng. Nhiều căn trong số này thậm chí còn chưa bán. Phú Quốc cũng là nơi có sự nở rộ mạnh loại hình nhà phố du lịch (shoptel) ăn theo các khu du lịch nghỉ dưỡng.
Theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, việc thị trường trầm lắng, thoái trào khiến nhiều dự án condotel rơi vào cảnh khó khăn. Nhất là những dự án condotel mới bán được một phần, dòng tiền ngắt quãng không đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Khó khăn chồng chất khi họ phải trả cam kết lợi nhuận với những khách hàng đã mua, dù dự án còn chưa vận hành.
Bằng chứng là đã có dự án condotel tại Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận với khách hàng. Không chỉ vậy, Bộ Xây dựng từng lo ngại khi rất nhiều dự án condotel cam kết lợi nhuận quá cao so với lãi suất ngân hàng, ảnh hưởng chung đến thị trường, tạo tâm lý hoài nghi.
Không chỉ vậy, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu còn nhắc đến dịch bệnh virus corona khiến condotel đã khó khăn, nay càng khó khăn hơn. Nhiều dự án đi vào vận hành nhưng vắng khách do dịch bệnh diễn biến phức tạp. Theo đó, dòng tiền cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp rơi vào ngõ cụt.
“Số du khách đang giảm mạnh nên dòng tài chính đi vào khủng hoảng. Việc cấp giấy chứng nhận như một tín hiệu tốt trong lúc này, nếu không thị trường mà khủng hoảng thì rất nặng nề”, ông nói.
Thị trường sẽ ra sao nếu condotel được cấp chứng nhận?
Ông Văn Dũng Chinh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản tỉnh Khánh Hòa, cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel sẽ tạo ra một bước ngoặt mới. Khi đó, condotel lần đầu được thừa nhận, có căn cứ pháp lý rõ ràng. Nhà đầu tư thứ cấp được pháp luật bảo vệ khi bỏ ra một số tiền đầu tư.
Không những vậy, thị trường có thể giao dịch, mua bán thứ cấp. “Thị trường sẽ sôi động hơn, phục hồi dần sau sự trầm lắng thời gian vừa qua”, ông Chính nhận định.
Vị này đánh giá tiềm năng của du lịch Việt Nam còn rất lớn, có thể đuổi kịp Thái Lan, Indonesia trong 5-10 năm tới. Do đó, condotel vẫn có sức sống, đóng góp vào sự phát triển chung của du lịch, tạo ra quỹ phòng lưu trú lớn, đáp ứng nhu cầu du khách.
 |
| Nhiều dự án condotel đang được xây dựng tại Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng... Ảnh: Duy Hiếu. |
“Việc trì hoãn hành lang pháp lý khiến giá trị gia tăng của condotel bị trì hoãn theo. Điều đó sẽ khiến trì hoãn cả chuỗi sinh thái, ảnh hưởng chiến lược của doanh nghiệp phát triển chuỗi sinh thái của mình”, ông nói.
Tuy nhiên, khi được hỏi về việc liệu việc cấp “sổ đỏ” có khiến thị trường condotel sôi động trở lại như 2-3 năm trước, ông Chinh cho rằng không thể. Ông nhận định cấp sổ sẽ khiến thị trường minh bạch hơn sau một thời gian phát triển nóng. Thị trường cũng sàng lọc các nhà đầu tư có năng lực, uy tín.
“Đã qua rồi cái thời tay không bắt giặc, nhiều doanh nghiệp ngộ nhận và không hiểu biết đi làm condotel. Giờ là lúc dành cho doanh nghiệp lớn, uy tín phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ không thể sôi động như trước”, ông nói.
Đồng tình, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích giai đoạn tới, sẽ không còn nhà đầu tư thổi phồng các cam kết lợi nhận về condotel nữa. Thị trường sẽ duy trì một cách bền vững với mức cam kết lợi nhuận hợp lý, chứ không sốt nóng như trước kia.
Ông đánh giá đây là điều tốt để thấy rằng condotel không phải là một kênh đầu tư quá dễ dàng với những cam kết ở mức phi lý.
Khó khăn cho condotel vẫn còn
Ông Văn Dũng Chinh cho rằng từ văn bản đến thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT vẫn còn là quãng đường rất xa. Do đó, trong ngắn hạn, condotel vẫn gặp những khó khăn nhất định và cần chờ đợi.
TS Nguyễn Trí Hiếu lưu ý việc cấp “sổ đỏ” cho condotel phải tùy thuộc vào quy định pháp luật. Cần phải định hình được condotel là gì, nhà ở hay bất động sản thương mại, thì mới tiến hành cấp sổ.
Ngoài ra, việc phân định phần sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ condotel cũng cần được xem xét một cách cẩn trọng, khéo léo. Khác với các dự án chung cư, condotel dùng để kinh doanh là chính, chủ nhân thực sự chỉ ở vài ngày trong một năm. Việc cấp sổ có thể cho phép hình thành đơn vị ở, nhưng ở đây lại phục vụ kinh doanh.
 |
| Chuyên gia cho rằng cần phải cẩn trọng trước khi cấp sổ cho condotel. Ảnh: Hoàng Hà. |
Trong khi đó, condotel thường được phát triển theo quần thể, xen cài lợi ích của nhiều nhóm đầu tư khác nhau. Ông cho rằng cần cẩn trọng và làm bài bản trước khi cấp sổ.
Hiệp hội bất động sản TP.HCM lưu ý cần quản lý loại hình nhà phố du lịch giống như một hình thức condotel. Hiện tại, nhà phố du lịch đang phát triển nở rộ ở nhiều địa phương.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng về lâu dài phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. Ông kiến nghị cần bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.
Cụ thể, về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.
Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.
