Có nên tích lũy đủ tiền mới mua nhà?

Với tâm lý “ăn chắc mặc bền”, nhiều người trẻ ưu tiên tích lũy đủ trước khi mua nhà. Đây là lựa chọn an toàn, song việc trì hoãn có thể khiến giấc mơ sở hữu tổ ấm ngày càng xa.

Giá nhà biến thiên, thu nhập “chậm chân”

Khảo sát của PropertyGuru trong năm 2024 cho thấy số người dự định mua bất động sản dưới 39 tuổi chiếm 64%. Nhu cầu tìm và sở hữu bất động sản của Gen Z (từ 22 đến 26 tuổi) cũng tăng mạnh, trở thành nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà chủ lực, thay thế cho nhóm trung lưu 40 tuổi.

Nhìn nhận xu hướng này dưới góc độ cá nhân, chị Huyền My (26 tuổi, nhân viên văn phòng, TP.HCM) cho rằng động lực chính đằng sau quyết định sở hữu tổ ấm là hiểu rõ nhu cầu của bản thân và có tư duy cởi mở về tài chính.

“Tôi tin rằng ‘an cư lạc nghiệp’, có nhà mới có thể ổn định cuộc sống lâu dài. Chưa kể tuổi trẻ là giai đoạn tôi ít gánh nặng và làm việc hiệu quả nhất, có thể toàn tâm toàn ý gom góp”, chị Huyền My cho biết.

Đây cũng là lý do từ hai năm trước, kể từ khi bắt đầu công việc toàn thời gian, chị đều đặn dành 50% thu nhập gửi vào ngân hàng để tích góp. Tuy nhiên, con số này vẫn là “muối bỏ bể” so với giá căn hộ 2 phòng ngủ vùng ven.

“Thị trường lao động ngày càng cạnh tranh, mức thu nhập khó tăng trong khi giá nhà liên tục leo thang. Thay vì trì hoãn, tôi quyết định vay thêm bố mẹ để đủ tiền trả đợt đầu, tức khoảng 30% giá trị căn hộ, phần còn lại dùng đòn bẩy tài chính”, chị phân tích.

Câu chuyện của chị Huyền My khá điển hình cho thế hệ trẻ lập nghiệp ở thành phố lớn - dù độc thân hay đã có gia đình, họ đều nuôi giấc mơ có nhà. Tuy nhiên, theo “Tỷ số giá nhà trên thu nhập” (House Price to Income Ratio - HPR của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo), vào năm 2024 giá nhà tại Việt Nam gấp 23,7 lần thu nhập trung bình/năm của hộ gia đình. Mức chênh lệch lớn khiến việc mua nhà với nguồn lực tự có trở thành thách thức.

Thêm vào đó, giới quan sát nhận định đà tăng giá bất động sản sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới. Tại hội nghị Bất động sản Việt Nam hồi cuối năm 2024, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết giá bán bất động sản tại Việt Nam đã tăng 59% trong vòng 5 năm, cao hơn 5% so với Mỹ và vượt 22% so với Singapore.

Nhận định này càng được củng cố trong bối cảnh thị trường BĐS vừa trải qua năm 2024 mang tính “bản lề” với hàng loạt tín hiệu tích cực và sự hoàn thiện của khung pháp lý.

Đáng chú ý, Luật Đất đai mới áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, kéo theo chi phí đền bù, tiền sử dụng đất tăng, khiến chi phí cấu thành sản phẩm tăng. Cộng hưởng tác động của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi - một số chủ đầu tư chưa đáp ứng yêu cầu phát triển dự án theo quy định mới sẽ tự đào thải, số lượng dự án triển khai mới sẽ bị ảnh hưởng khiến nguồn cung càng bó hẹp.

Tập hợp các tín hiệu này, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng giá trong giai đoạn 2025-2026. Điều này đồng nghĩa người mua càng đắn đo, cơ hội mua nhà lại càng mong manh.

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ tích cực, giới phân tích cho rằng chính sách tích cực từ Chính phủ, việc giải ngân đầu tư công cùng động thái giảm lãi suất của nhiều ngân hàng là trợ lực cho người mua nhà giai đoạn này.

Nắm bắt cơ hội mua nhà với đòn bẩy tài chính

Việc mua nhà hoàn toàn bằng tiền tích lũy gần như bất khả thi đối với phần lớn người lao động trẻ tại các đô thị lớn. Đó là lý do đòn bẩy tài chính trở thành công cụ phổ biến giúp họ hiện thực hóa giấc mơ an cư sớm.

Giới phân tích nhận định chiến lược vay mua nhà hiệu quả đòi hỏi nền tảng thu nhập ổn định cùng khoản tích lũy ban đầu hợp lý, thường dao động từ 25-30% giá trị BĐS. Nguyên tắc an toàn là tổng số tiền gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, giúp giảm thiểu rủi ro tài chính trong quá trình trả nợ.

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, vấn đề lãi suất chiếm đến 71% sự quan tâm của người mua. Họ sẵn sàng dành 20-40% thu nhập hàng tháng để trả góp. Bên cạnh đó, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng đến thời hạn vay (để cân đối số tiền phải trả mỗi tháng cũng như tổng chi phí lãi vay); biên độ sau ưu đãi (để tính toán khả năng tài chính dựa trên mức lãi suất sau ưu đãi thay vì chỉ nhìn vào mức lãi suất ban đầu) và thời gian ân hạn nợ gốc (giúp giảm áp lực tài chính giai đoạn đầu, đặc biệt với người trẻ có thu nhập chưa cao nhưng kỳ vọng tăng trưởng trong tương lai). Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả và rủi ro tài chính trong dài hạn.

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước cùng các tổ chức tín dụng nghiên cứu, triển khai các gói tín dụng ưu đãi, hỗ trợ cả phía cung và cầu trong phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt hướng đến nhóm người trẻ dưới 35 tuổi và đối tượng có thu nhập thấp.

Hưởng ứng chủ trương này, nhiều ngân hàng triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, thời hạn vay dài và hạn mức vay cao. Trong đó, HDBank là ngân hàng duy nhất trên thị trường cung cấp gói vay mua nhà lên đến 50 năm. Việc kéo dài thời gian vay giúp giảm đáng kể số tiền trả góp hàng tháng, từ đó giãn áp lực tài chính.

Một trong những điểm đột phá của chương trình này là ngân hàng áp dụng lãi suất chỉ từ 3,5% đối với khách hàng 18-35 tuổi và từ 4,5% cho nhóm còn lại. Ngoài ra, HDBank giải ngân tới 90% giá trị tài sản bảo đảm, hỗ trợ ân hạn gốc lên đến 5 năm. Tức trong khoảng thời gian này, khách hàng chỉ cần trả lãi suất mà không cần trả nợ gốc.

Mức lãi suất khởi điểm này là một trong những mức thấp nhất thị trường hiện nay, đặc biệt có lợi trong giai đoạn lãi suất có xu hướng điều chỉnh. Chương trình này giúp người vay có thời gian ổn định tài chính, đặc biệt đối với người trẻ mới lập nghiệp hoặc các gia đình trẻ chưa có nguồn thu nhập cao.

Theo các chuyên gia, giai đoạn đầu năm 2025 vẫn là thời điểm thuận lợi để người mua nhà tận dụng ưu đãi lãi suất và chính sách kích cầu từ ngân hàng cũng như chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS kích hoạt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, những chính sách hỗ trợ này sẽ dần thu hẹp. Với những người có thu nhập ổn định, đây là thời điểm để tối ưu lợi ích tài chính và tiến gần hơn đến giấc mơ an cư.